澳洲房地产市场在2026年开年延续了上涨势头。最新发布的Cotality住宅价值指数显示，1月份全国住宅价值环比上涨0.8%，较12月0.6%的增速进一步加快，所有首府城市及偏远地区均录得正增长。这一表现发生在供应持续紧张、可负担性压力空前加剧的背景下，同时也面临着即将召开的央行会议可能带来的政策转向风险。

市场分化：中型城市领跑，核心城市趋缓

不同层级城市的市场表现呈现明显分化。悉尼和墨尔本这两个东部核心市场在经历前期波动后，1月涨幅显著收窄。悉尼住宅价值在12月短暂下滑后仅微涨0.2%，中位价报129.55万澳元，较2025年11月的峰值低0.1%，季度涨幅0.2%，年度涨幅维持在6%。墨尔本情况类似，环比仅涨0.1%，中位价83.04万澳元，仍较2022年3月的历史峰值低0.7%，季度涨幅1%，年度涨幅5%。

相比之下，中型首府城市虽然增速有所回落，但绝对涨幅依然领先。珀斯以2%的环比涨幅位居前列（较11月2.9%的高速增长有所降温），住宅中位价逼近98万澳元，季度涨幅5%，年度涨幅高达14%。布里斯班涨幅从10月的2%放缓至1.6%，中位价突破90万澳元，季度和年度涨幅分别为5%和10%。阿德莱德涨幅从12月的1.8%收窄至1.2%，中位价74.42万澳元，季度涨幅5%，年度涨幅9%。

小型首府城市表现同样亮眼。霍巴特大涨2.2%，中位价52.23万澳元；达尔文上涨1.5%，中位价58.49万澳元，年度涨幅9%。

从全国范围看，首府城市合计环比上涨0.7%，季度上涨2%，年度上涨9%，中位价正式突破100万澳元关口；偏远地区市场表现更为强劲，环比上涨0.9%，季度和年度涨幅均为9%，中位价91.25万澳元。

供需失衡：库存创新低支撑价格

当前价格上涨的核心驱动力在于供应端的持续收缩。数据显示，1月份挂牌出售的住房数量较2025年同期减少19%，较五年同期均值低25%。尽管库存处于低位，季度住房销量却较2025年同期微增1%，仅较长期均值低3%，表明需求韧性依然强劲。

Cotality研究总监Tim Lawless指出，房地产行业在空前的可负担性困境和政策变动威胁下仍能实现普涨，根本原因在于库存有限与持续需求之间的结构性失衡。"尽管许多城市的可负担性创下历史最差纪录，生活成本压力回升，且最早本周二就可能加息，我们仍看到房价全面上涨，"Lawless表示，"持续的资本增值反映了需求高于平均水平、库存持续偏低的现状。"

政策压力：加息预期与监管收紧

市场面临的阻力正在累积。12月通胀数据超出澳大利亚储备银行（RBA）目标区间，进一步提升了2月4日（周二）加息的可能性。若加息落地，将进一步削弱购房者信心，使本已紧张的预算承受更大压力——当前房价涨幅已超过收入增速，抵押贷款利率较新冠疫情前平均水平高出整整1个百分点。

此外，需求端还面临多项结构性障碍：澳大利亚审慎监管局（APRA）自2月1日起生效的高债务收入比（DTI）贷款新规，3个百分点的偿债能力缓冲要求，以及投资者活动的持续活跃，均对购买力形成约束。

人口结构变化也构成潜在影响因素。净海外移民正从疫情后的高位回落，这将适度缓解住房需求压力。Lawless预计，2026年需求侧压力大概率会逐步缓解，"可负担性与偿债约束大概率会自然抑制需求，此外还有生活成本压力回升，以及加息的高概率，人口增长放缓也需要考虑。"

市场聚焦：可负担性重塑竞争格局

一个值得注意的趋势是，市场活动正高度集中于低价段。在整体市场走软的背景下，首次购房者、投资者以及逐步增加的主流需求均汇聚于此，形成了激烈的竞争格局。Lawless指出，"这一现象凸显了可负担性问题如何重塑各价位段的竞争。低价段市场增长更强的趋势，得益于可负担住房的激烈竞争。"

强劲的就业市场、稳定的经济增长，叠加州及联邦政府针对首次购房者的激励政策，将持续推动需求向更可负担的房产集中。然而，随着库存短缺与购买力约束之间的博弈持续，2026年澳洲房地产市场的走向将很大程度上取决于货币政策的调整节奏以及供应端能否有效响应。