在利率迅速上升的背景下，全澳各地的房价正在下跌，但另一方面，租金价格却在飙升，租户的条件仍然很艰难。

9 月，全澳租金价格出现了有史以来强劲的季度增长率，所有独立屋的每周租金中位数飙升了 4.3%。

自 2020 年 4 月以来连续 23 个月上涨后，澳大利亚的独立屋每周租金中位数现在为 520 澳元。对于单元房，每周租金中位数现在为 450 澳元。

Covid 爆发以来，独立屋租金大幅上涨，上涨 19%，远远超过单元房租金的 8.4% 涨幅。鉴于人们的偏好向更大的房屋转变，远程工作安排和封锁加剧了对更多空间的需求。

这一趋势在过去一年一直持续，独立屋租金上涨 11.1%，而单元房租金仅上涨 7.1%。然而，在过去一个季度中，悉尼（上涨 4.%）和墨尔本（上涨 5%）的单元房周租金飙升。

随着海外移民和外国学生人数的反弹，这远远超过了房屋租金的增长率。

这些压力不成比例地影响着年轻的澳大利亚人，越来越多的年轻人选择租房，且租房者的比例稳步上升。

租金需求增加的部分原因是家庭规模缩小，由于远程工作和之前与 Covid 相关的限制，近年来共享房屋的受欢迎程度有所下降。

随着人口老龄化和夫妻在以后的生活中组建家庭，家庭规模下降是一个广泛趋势的一部分。

但 2021 年人口普查发现，平均家庭规模从 2016 年的每户 2.594 人下降到 2021 年的 2.541 人。三人及以上的家庭减少了，而独居人的比例增加了，导致租房需求增加。

目前增加需求压力的是净海外移民和国际学生人数的强劲反弹。

在过去的 12 个月里，墨尔本市区每个房源中高度参与的潜在租房者数量增加了一倍多，悉尼部分地区也出现了大幅增长。

租赁需求的增加与租赁存量的极度短缺相冲突，目前全国的租赁总挂牌量比大流行前水平低三分之一以上。

与疫情前的平均水平相比，珀斯（下降 65%）、达尔文（下降 54%）、阿德莱德（下降 50%）和布里斯班（下降 49%）的总租金供应尤其紧张。

由于资本收益强劲，投资者活动减少和投资者销售增加，以及通过 Airbnb 等平台将房产从长期租赁转移到短期，这些都加剧了租赁供应限制。

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家庭规模导致租金变化

人口流动和偏好转变在租金价格压力以及供应极为紧张的情况下十分明显。在过去一年中，四居室房屋（上涨 12%）、五居室以上房屋（上涨 11.4%）和一居室公寓（上涨 11.1%）的租金涨幅大。

较小的家庭规模和对空间的渴望在租金价格趋势中显而易见，同时人口向北流向布里斯班、阳光海岸和黄金海岸。

在过去的一年里，布里斯班的租金增长为强劲，价格上涨了 14.1%。按房产类型划分，布里斯班的独立屋周租金同比增幅大，达到 16.7%，而昆士兰地区的单元房年增幅大，达到 11.5%。

阿德莱德的单元房租金涨幅紧随其后，上涨了 11.4%。

但在过去一个季度，墨尔本的住宅租金涨幅大（上涨 3.5%），布里斯班紧随其后（上涨 3.2%）。

在所有房产类型中，西澳大利亚地区独立屋（上涨 6.7%）以及墨尔本（上涨 5%）和悉尼（上涨 4%）的单元房的季度租金涨幅为强劲。后两种趋势表明海外移民的需求不断增长，他们通常在市中心地区租房。

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豪宅租金涨幅很大

在过去的一年里，较大住宅的租金涨幅大。

首府城市中，五居室以上房屋的租金在阿德莱德（上涨 30%）和霍巴特（上涨 26%）的所有住宅配置中的年度涨幅为强劲。昆士兰地区的四居室住宅（增长 17.1%）和五居室以上的住宅（增长 19.2%）强劲增长。

塔斯马尼亚地区的一居室公寓价格强劲上涨 18.2%。

在过去的一年中，从首府城市的单元房租金来看，三居室以上的单元房在悉尼（上涨 13.3%）和布里斯班（上涨 12.9%）的涨幅为强劲。

自新冠病毒封锁的边境重新开放以来，海外移民的回归，以及返回澳大利亚的国际学生的反弹，将推动对城市单位的需求增加。

阿德莱德的五居室以上房屋的强劲增长持续到 9 月季度 11.4%，再次成为所有首府城市住宅配置中强劲的增长。

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租房是否有缓解的迹象？

根据澳大利亚统计局发布的新贷款数据，投资者活动已从 Covid 低点有所增加，但由于利率迅速上升，近再次下滑。

当前的投资者活动不太可能达到显着增加租赁存量供应的水平。

随着净移民人数持续反弹，租金供应量没有显着增加，首府城市的价格压力似乎不会很快缓解。

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租金飙升利好投资者

由于租户面临预算限制，租金价格上涨的步伐可能会放缓，生活成本增加，并通过共享生活安排将一些人推回更大的家庭，这或许会在一定程度上缓解需求压力。

通过增加投资者活动和建造租赁项目来增加长期租赁池可能有助于缓解供应紧张。

对潜在投资者来说，好消息是租金收益率正在上升，而房地产价格增长速度正在放缓。租金价格增长依然强劲，并将继续如此。