澳大利亚的房地产市场在过去几年经历了前所未有的需求，尽管市场现在正在降温，但成本上升和供应短缺正在导致历史上严重的住房危机之一。

我们听说过并读过关于整个家庭被迫靠汽车、露营车甚至帐篷生活的故事。许多人有可观和可靠的收入和出租历史。

但是，当价格达到历史高水平时，大量投资者出售他们的房产，一般来说是自住业主，这迫使许多租房者离开他们的家园，而此时获得新的出租房产可能比购买房产更难。

因此，许多人听到近公布的人口普查数据显示，虽然有很多人找不到房子，但在人口普查之夜几乎有十分之一的房屋空置，这让许多人感到震惊。

2021年人口普查统计了近1,100万套（10,852,208套）私人住宅，高于2016年的950,712套。

数据显示，其中1,043,776套房屋无人居住。

不令人感到意外

请记住，人口普查是在去年8月下旬进行的，当时许多澳洲人都处于封锁状态，这意味着很多澳大利亚人无法度假，因此有很多度假屋和Airbnb房产空置。

但令人惊讶的是，人口普查当晚空置的房屋比例降至15年来的低点。虽然2021年人口普查之夜有10.1%的房屋空置，但与2016年上一次人口普查中的11.2%相比大幅下降，是自2006年以来空置房产的低比例。

因为在人口普查之夜有一处房产空置并不意味着它真的是空置的—人们可能在医院、出差或住在他们伴侣的家里。

真正空置的房产是，例如待售房产、新建成的房屋或等待拆除的房屋。

但有趣的是，人口普查发现，普查之夜有58,155人住在大篷车里，29,369人住在船屋里。

所有这些空置房屋在哪里？

与首府城市相比，偏远地区的空置房屋更为常见，北领地的空置住宅比例高-12.8%（低于2016年的14.1%），其次是塔斯马尼亚，几乎为11.8%（低于2016年的14%）和维多利亚州的11.1%（低于2016年的11.7%）。

空置住宅比例小的地区是首都领地，占6.6%（低于2016 年的8.1%）。

其他州的数据约为9%和10%。

更多人口普查数据

人口普查还显示，完全拥有住房的人口比例从1996年的 41.6%下降到2021年的31.0%。

ABS澳大利亚统计学家 Teresa Dickinson 表示，从长远来看，贷款购房而非全款的房屋比例将会一直在增长。

“在过去的25年里，完全拥有的房屋数量增加了10%，而拥有抵押贷款的房屋数量翻了一番。”她在堪培拉的一次媒体会议上说。

在全国范围内，更少的房东报告面临抵押贷款压力—意味着将超过30%的收入用于偿还抵押贷款。

到2021年，七分之一 (14.5%) 的家庭将超过30%的收入用于偿还住房贷款，而2016年则为五分之一 (19.3%)。

当然，自收集人口普查数据以来，房地产市场发生了很大变化。

加息使借贷变得更加昂贵，而对贷款要求的打击也使获得住房贷款变得更加困难。

租赁市场仍处于危机之中

过去一个月，随着租赁危机的蔓延，澳大利亚城市可供出租的房屋数量减少了一半以上，创下历史新低。

根据新的《Domain出租空置率报告》，5月份首府城市的租金供应进一步收紧5.4%，自2020年5月以来总共下降了 54%，令人吃惊。

现在，全国各地的空置率都处于危险水平，从阿德莱德的0.3%到墨尔本的1.6%不等。

而糟糕的还没有到来。

报告解释说，创纪录的租金要价和租金选择减少导致条件收紧，继续有利于房东，并增加了在新冠疫情期间租金价格下跌后租金价格上涨的可能性。

新公寓开发项目的匮乏、海外移民的到来以及国际学生的回归将导致租金需求持续上升，租户的条件恶化。

是什么导致了危机？

只是市场上出租的房产要少得多，而此时有更多的人在寻找出租住宿。这实际上只是供求关系。

在过去的几年里，许多投资者都出售了自己的投资房，大多数买家都是自住业主。

与此同时，其他投资者正在将他们的房产从长期租赁池中撤出，并通过Airbnb等平台将其转移到短期住宿中。

随着国际和国内边境的重新开放，这个问题只会更加严重。

使问题更加复杂的是，家庭规模一直在缩小，因为更多以前合租的租户现在在家灵活工作，并开始寻找自己的住所，因为他们意识到他们无法轻松地与周围的许多其他人一起工作。

总结

随着租赁危机的持续加深，尤其是在我们的首府城市，租户面临供应短缺和价格上涨的困境。

虽然房地产投资者可以期待租金回报的增加。但重要的是要记住，作为投资者，您未来的收入取决于您的租户是否有能力支付您随着时间的推移而增加的租金。