从2021年底我们就经常听到经济学家担心RBA将很快提高利率以减缓通胀，但这可能会引起房价的下跌。

　　原因是，较高的利率将使住房负担得起，而较低的买家需求将推低价格。而较高的借贷成本将减少买家需求，因此房价下跌的似乎是有道理的。

　　但是这一理论从历史来看似乎是无法被印证的。

　　01、30多年来，利率下降，房地产价格上涨

　　上图跟踪了自1990年以来贷款利率的逐渐下降，并显示同时伴随着澳大利亚房价中位数的稳步上升。

　　利率下降和房地产价格上涨之间肯定存在很强的相关性，但这是否意味着反过来也是如此？

　　我们如何确定如果利率上升，房地产价格会下跌？

　　02、过去30年，利率上升时房价并未下跌

　　自1990年以来，各大银行已数次上调标准浮动房贷利率，而官方现金利率的后一次上调是在2011年。

　　▲上图显示了每组加息后澳大利亚房价中位数的变化

　　如图所示，房价并未因利率上升而下跌。

　　当然，如果利率没有上涨，房地产价格可能会上涨得更快，但关键是它们没有下跌。

　　造成这种明显矛盾的简单原因是，我们的大多数业主都对加息的影响免疫或有弹性。

　　03、澳大利亚的大多数房东都不受加息的影响

　　在澳洲超过三分之一的房屋是完全拥有的，贷款已经还清，没有剩余的债务。而业主大多是空巢的中老年夫妇，他们选择出售将缩小房屋规模，全额购买。这意味着他们不关心利率上升。

　　而另外三分之一的房屋归投资者所有，他们可以将住房融资利息成本与所有其他收入相抵。这意味着利率上升会减少他们支付的所得税金额。此外，他们还可以提高其房产的租金，以弥补任何加息的成本。

　　后我们只有三分之一的住宅物业的贷款由自住业主偿还。然而，他们中的大多数人是在多年前购买房屋的，当时的房价比现在高得多，因此利率上升是可以控制的，不会激励或迫使他们出售房屋。

　　04、当利率上升时，只有首次购房者会受到严重影响

　　与其他购房者相比，较高的利率对潜在首次购房者的影响更大，因为他们需要借入大部分钱来购买房屋。

　　▲上图显示了在上一次连续加息后，2012年首次购房者住房融资贷款的数量下降了

　　当利率上升时，一些近期购房的高杠杆首次购房者可能会遇到贷款压力。当有足够多的人因个人、家庭、财务或就业原因被迫出售，并且潜在的首次购房者数量也下降，那么首次购房者所在地的房价可能会下降。

　　但考虑到首次购房者仅占所有房主的十分之一左右，尽管过去发生过此类事件会对个人和社会产生影响，但市场总是在几个月内恢复增长。

　　然而，过去曾有过几次我们的房地产市场作为一个整体价值下跌，这表明一定有另一个原因。

　　05、贷款额度受限导致房价下跌

　　▲上图显示了从1901年至今的澳大利亚首府城市房价的年度变化，红色箭头表示房价为负数的年份，市场上的房价下降。

　　房价倒退的时期分别是次大战、大萧条、六十年代信贷紧缩、“我们不得不经历”的衰退、金融危机以及近，由于APRA对金额的限制投资者可以从银行获得的住房融资。

　　这些事件都是一场经济衰退危机，严重削减了可供购房者使用的住房融资数量。

　　与可能仅影响约10%的业主的利率上升不同，缺乏住房融资会影响所有潜在的首次购房者、升级者和投资者，他们共同构成了我们住房市场的三分之二。

　　这就是为什么当利率上升时房价不会下跌，而当潜在买家不能借到足够的贷款时，房价会下跌。

　　06、房价总是与通货膨胀率同步变化

　　加息是储备银行用来减缓通货膨胀的一个广泛的工具。

　　▲上图显示了过去的加息以及这种策略在过去是如何发挥作用的。这就是通货膨胀率上升，利率会再次上升的原因。

　　因为利率上升只影响一小部分房主，而利率上升的原因，就是为了减缓通货膨胀率。通胀上升和房价之间有联系吗？

　　▲上图显示了从1901年至今的首府城市房价与通货膨胀之间的关系

　　事实上，正如图表上显示的那样，房价变动与通货膨胀一直是同步的。房价在历史上往往比通货膨胀率更剧烈地波动，但始终朝着同一个方向发展。

　　此外，该图表明，在通货膨胀迅速上升的时期，例如战后和七十年代恶性通货膨胀时期，房价经历了我们历史上剧烈的价格增长。

　　综上所述，很明显，加息只影响一小部分业主，而随着通货膨胀率上升，整个房地产价格都会上涨。如果今年或明年还将通胀上升，房地产价格也很可能会上升。

　　来源：明明房产分公司