近，澳房俱乐部的会员跟我交流得非常密切的一个话题，就是如何在疫情严峻、封城限制的条件下，仍然能把房产投资做好。

目前，澳洲多个城市和地区都处于封城的状态，也就是说，没有特殊的理由，你是不可以出门的，更不用说离开自己所在的城市到外地去考察。

根据多个地区的封城规定，出门去看房要看目的，如果是自住目的，那是允许的，但如果是投资目的，那就不允许了。

究竟，在这种百年一遇的特殊的政策环境下，如何继续把房产投资做好呢？

千万不要把封城限制作为自己停滞不前的借口，也千万不要以为房产投资就是看广告、看房、买房而已。

我将在今天的文章里，介绍一下澳房俱乐部的会员近在我的一对一辅导下都做了哪些投资操作，供广大读者参考。

严选投资标的

房产投资一定要为投资人的投资目标服务，在投资人的知识、技能、资源等多种条件限制下，为投资人本人创造佳的收益。

也许一个物业适合一位投资人，却不适合另一位投资人。

辅助会员选择投资标的物之前，我总喜欢问他们的问题，就是你现在有什么，你想要什么，中间的差距是什么。

把这个问题界定清楚之后，再回到市场上寻找合适的投资机会，匹配会员自身的财务情况、以往的投资经历、上了澳房俱乐部开设的房产投资①阶、②阶课程后对课程内容的掌握程度和应用情况等。

普通投资者往往在开始投资的时候，就直接到市场上去看有什么房子在卖，投资目标不明确，甄选条件不清晰，只是有一个大概印象想买套房希望保值、增值、创造财富，很容易被各类房产营销广告所吸引住，后往往没有获得佳的投资方案。

主要的原因，就是在进入市场去寻找机会之前的准备工作没做好。

所以，我会要求会员们在入市前要做好充分的准备工作，明确知道什么机会适合自己，再开始行动去找。

澳房俱乐部一位会员A女士在疫情封城的情况下，放眼整个澳洲，而不是局限在自己所居住的城市，同时查看、研究、比较和筛选10多个物业和投资机会，经过多个回合跟中介和卖家的商议和周旋，终买下了一套兼具人为现金流和人为增值潜力的整栋公寓楼。

她为什么选择了这栋公寓楼？

这栋公寓楼内含多套公寓，而不是单独一套公寓，整栋公寓楼买下来，她将拥有对地块和建筑物的绝对支配权，以便于对物业做进一步的投资策略操作。

这栋公寓楼以前建成的时候并没有做分契，当时的开发商建成后直接用于出租，没有把每个单元分割开来逐个出售。

澳房俱乐部的这位会员A女士买入这栋公寓楼后，可以套用“批发零售”这个的商业模式对物业进行分契，从而瞬间提升物业的价值，可以重新以更高的单位售价逐套公寓出售，或者让银行对已经分契的逐套公寓进行估值，再按逐套公寓价值的总和来增加贷款或者转贷套现。

大多数普通投资者在投资的时候，往往只看到某个物业的售价是多少，租金是多少，然后简单地考量租金回报率，进而做投资决定。

与大多数普通投资者不一样的是，这位会员A女士对当地房产市场做了进一步的研究，发现当地的租赁市场火爆，房屋空置率很低，整体的市场租金水平已经上涨，但是该物业的原有房客却仍然按照好几年前仍然偏低的租金水平来交房租，租房中介也没有主动提醒原业主主动涨租。

这时候，这位会员发现了这个市场差距，看到了普通人看不到的细节，认为里面存在涨租和提升价值的空间，那是在买入物业时就有正现金流的基础上，额外再进一步添加新的现金流。

后，A女士并没有因为疫情封城而无法外出的限制而停止房产投资进程，而是进行了远程看房，聘请物业所在当地的专业验房人员实地考察并且出专业报告，在房产投资教练的指导下完成对报告的具体分析，终成功地买下这套物业。

买房时谈价格、付定金、签合同看起来像是短暂而简单操作，但是，怎么才会做出这个购买的决定呢？

事前的精心准备、深入研究和严格甄选的工作才是有价值的，才是真正奠定这笔投资获取高于市场平均水平收益的基础。

规划与询价

如果你认为房产投资就是买套房然后出租而已，那么你把房产投资这门生意想得太简单了。

澳房俱乐部的另外两位会员N&J夫妇，也是在疫情封城期间，通过远程看房，远程研究当地市场，远程聘请当地验房人士看房，远程咨询当地市政厅关于进一步开发的问题，后也成功地远程购入了一套占地将近2000平米的老房子，计划装修老房子出租，然后在后院新建三套新的房子。

疫情封城并没有让这对会员夫妇的投资进程慢下来，毕竟，大量的投资操作实际上不需要亲自到达物业的现场，甚至为你服务的专业人士也不一定需要亲自到达物业的现场。

在封城期间，N&J夫妇进行了大量的规划研究，咨询了市政厅关于在这块土地上进一步开发建房和分割的各种要求和限制条件，跟多位建筑设计师、土地勘测师、规划师、建筑商等讨论他们的开发设想，获得反馈意见，建立工作细则，获取具体的报价方案，终选取合适的服务供应商，委托他们开始着手工作。

在旁人看来，这对会员夫妇并没有离开家门，好像仍旧在家里休息。

但实际上，这段时间他们在房产投资路上已经做了很多有价值的事情，通过跟房产投资教练以及投资项目当地的各种专业人士的交流，他们的房产投资知识获得了大量的提升，同时也开始做了开发前期的准备工作。

管理装修项目

如果你总是对装修项目带有恐惧感，生怕自己不是建筑商Builder，自己不会做具体的装修工作，自己文质彬彬干不了“粗活”，那么你应该借鉴澳房俱乐部的另外一对会员V&S夫妇的经验。

V&S夫妇跟很多的房产投资者一样，自己老本行都不是建筑和房产相关的，夫妇两人各自都有全职的IT工作，是大多数人眼中“文质彬彬”的IT专业人士。

而他们跟大多数普通房产投资者不一样的，是选择了先学习再投资。

他们参加了课程后，还进一步升级为澳房俱乐部会员，利用业余时间学习房产投资，获得房产投资教练的指导，顺利地以远低于当地中位价的价格买入了一套的老房子。

这栋独立房由于靠近当地的商场、餐馆、超市等便利设施，地理位置绝对是受租客欢迎的，但是由于物业特别老旧，租金和价值自然都偏低。

V&S夫妇签约买入物业后，就开始利用周末休息的业余时间到达当地，约见建筑工人看房和商讨装修细节，然后获得详细的报价。

那时候，悉尼虽然仍有新冠病例，但没有处于现在封城的状态，所以他们当时仍然可以外出。

之后，悉尼出现了严重的疫情，也开始封城了。但是，这个装修项目是仍然可以进行的，当然也是由物业所在当地的建筑工人继续按照计划开展工程。

V&S夫妇远程管理这个装修项目，让当地的建筑工人定期向他们汇报工程进展，起到领导的作用，听取建筑工人汇报装修过程中遇到的问题，发出相应的指令，帮助建筑工人完成项目。

如今，这个项目已经接近尾声了，他们也收到了新的照片和视频，委派了当地其他人帮忙到房子现场视察工程完成的情况。

V&S夫妇还让当地销量排行前几名的房屋销售中介上门去做一个新的市场价值评估以及销售服务的报价。

他们发现，经过装修，这个物业新的市场价值比他们在封城前买入的价格已经高出78.57%了。

总的来说，疫情封城期间的佳房产投资操作是什么呢？

那就能真正为你自己的投资目标服务的任何操作，不仅仅是买房，还包括买房前的准备以及买房后的运营，这甚至比买房下订签约那一瞬间的动作重要得多。

来源： 澳洲房产大全

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