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投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?

  随着澳大利亚数座城市被评为宜居的地方。澳洲的房产业发展也因此欣欣向荣,吸引着越来越多的海外投资者前来购房。


  购买房产其实是一种投资行为,因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量,更需要确保房产的价值。那么,要投资什么样的房产才是明智之举呢?相信这是许多投资者关心的问题。


投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?


  房产投资的关键就在于计算房产投资都回报率。房产投资的回报率,是衡量房产是否值得投资的重要参考依据,它的计算方式一般有三种:


  1.收益模式计算形式:


  投资回报率=


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  投资者的收益是通过贷款购买商业地产,而后出租以获取资金,再以月租金偿还银行贷款的月供,而超出银行贷款月供还款额的部分,就是投资客的投资回报。


  2.投资回报率分析计算公式:


  投资回报率=


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  这种计算公式考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。


  3.投资回收时间分析计算公式:


  投资回收年数=


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  这种计算方法可以简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比资金回报法更深入一步,适用范围也更广,但也有其片面性。


投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?


  但也有许多人衡量澳洲房产投资回报价值的标准,只是简单的计算租金收益加房价增值是否大于持有成本,若大于则视为此房产值得投资。而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。暂不考虑其他因素,这两种形式的计算方法如下:


  租金回报率


  一般分为两种方式,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。此外租金收益即为(月租金-月杂费支出)。


  具体计算方式是:


  租金回报率=


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  2.投资回报率=


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  举例说明:


  1.假设张先生在悉尼的某小区购得一套三室公寓,总价为60万澳元,一次性付款成交。对外出租后租金为2400澳元/月。那么张先生的租金回报率为:租金回报率=2400×12/600000=4.8%


  2.同样的房子,但是王先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为20%为12万元,期房时间内,澳洲是不用付房贷的,交房才开始付房贷赛,所以期房时间的按揭款为0元。月供款约为1896元(澳洲一般供30年)。王先生将其以月租金2400元出租。此时投资回报率=(2400-1896)×12/(120000+0)=5.04%

 

投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?


  房产增值率


  因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升,且澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度,即购房三年后可去银行再次评估房产,此次评估价值减去购房时房价的差额,即是你可以领取的房产差额补贴。


  房产增值率=


投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?


  举例说明:


  还是刘先生在2013年在悉尼购买的60万澳元的房子,三年后此处房产的房价增长到75万澳元。三年的房产增值率=(75-60)/60=25%


投资澳洲房产,怎么计算投资回报率?


  据统计,澳洲房产每年稳定的租金回报在5%-7%,而且平均每年房产增值10%,差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算,澳洲房产投资回报率都很可观,这也是能吸引众多投资关注、澳洲房产越来越热的重要原因。


  澳洲房产投资汇报率为什么如此之高?


  原因大致归纳为三方面


  1.澳洲自然地理环境得天独厚,有多个城市被评为适合人类居住的城市,例如墨尔本和悉尼连续多年被评为五大佳居住城市,间接说明了澳洲而舒适的生活环境、完善的社会保障体系.


  2.近年来,澳洲政府出台了众多鼓励和吸引海外投资的政策,使得澳洲经济得到强劲发展,移民数量不断攀升。当前,澳洲已经成为首屈一指的移民、投资大国,受此影响,澳洲房产投资回报率自然能维持较高水准;


  3.澳洲房产的政策与国内不同,投资购买澳洲房产,将享受永久拥有的所有权和继承权。


  总之,不同的计算方法和不同的背景分析对于投资回报率的结果影响较大,大家可以根据自身情况选择适用。

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