一、澳洲房地产市场2021年表现亮眼

　　1.澳大利亚房价创下了32年以来增长纪录

　　CoreLogic的月度住房数据表明，澳大利亚的房价创下了32年以来的高增长记录。自1989年6月以来，全国住宅价值的增长达到了的高点，即22.4%，现在平均房屋价值比一年前高出$131,236澳元。其中，布里斯班的全年涨幅领跑澳洲，达到了29.2%；悉尼、墨尔本以及堪培拉也都分别录得25.5%、14.9%和25.5%的成绩。

（数据来自：CoreLogic）

　　2.2021澳洲房市上涨主要原因

　　a.住房贷款低利率与政府刺激措施：

　　2021年，澳大利亚储备银行（央行）始终将基准利率维持在0.1%的历史低位，贷款融资成本低。同时，政府出台印花税减免、降低个人支付首付比率以及现金补助等补贴政策刺激房地产市场的活跃性。这些都是推动房价上涨的因素。

　　B家庭储蓄的改善：

　　因为政府在疫情中实施的大力度补助措施（JobKepper和JobSeeker等），以及长期的封城，使得很多家庭的储蓄在2020年开始上升。居民储蓄率从原本5%左右，上升至20%左右。这些额外的储蓄在澳洲的封城解除后，外加其他因素的推动下，都将会变成本地消费和投资支出，进而增加了房产的需求而使房价增高。

　　C失业率大幅下降，消费者信心指数上涨：

　　经济复苏，就业机会增多，预计在2022年，就业将强劲增长，然后在2023年随着活动的增长而放缓。在预测期内，在劳动力市场条件强劲的支持下，劳动力参与率预计将处于历史高位水平。预计失业率在2022年下半年将下降到3/4左右。随着企业增加现有员工的工作时间以满足用工需求，预计失业率将下降到多年来的低水平。这极大地刺激了澳洲人的消费信心。而澳大利亚消费者信心指数在2021年期间高达到132，创下七年来的新高。

　　由于政府政策的刺激以及低利率，刺激了澳洲人的消费心理，就业率的增长使人们对未来充满信心。因此，之前有需求的买家和卖家，都会集中在这个时间点来交易。从而刺激了房价的增长。

　　3.2021年度澳洲租房市场表现

　　CoreLogic发布的租金回顾显示，目前澳洲房屋租金正以高速上涨。澳洲的租赁需求正逐渐转向租金实惠的公寓领域，因此，公寓和独立屋的租金增长表现差距正逐渐缩小。

　　上图可看出，出租房的广告房源数量已经呈下降趋势。出租房源的供应量与房租价格呈反比，在2020年3月至11月期间，整个首府城市的房屋租赁广告数量增加了26%，而租金则下降了5.4%。而2021年同一时期，房屋租赁广告的数量下降了16%，租金上涨了1.1%。这足以说明，澳洲的租赁需求正随着新冠大流行的消退而逐渐增强。随着2月21日澳洲国境彻底开放，众多签证持有者以及留学生的回归或将进一步加大公寓的租赁需求，从而抬高市区公寓的租金价格。

　　二、房价再创新高，现在下手买房是否为时已晚？未来还会增值吗？

　　1.房产周期角度分析

　　我们可以通过地产周期来对这个问题进行分析，通过总结地产市场过去的周期情况来探索未来的趋势。

　　首先来看一下澳大利亚领先的住房市场专家之一，威尔逊博士的地产周期模型——威尔逊曲线。房价通常在一个基本的周期性模式中上升和下降。

　　每一个周期都会经历房价的四个变动阶段：

　　修正阶段：房价低于周期内的前一个价格峰值，但高于周期内的前一个价格谷底。

　　收缩阶段：房价低于周期的前一个价格谷底。

　　恢复阶段：房价高于本周期的前一个价格低谷，但低于本周期的前一个价格高峰。

　　扩张阶段：房价高于本周期的前一个价格峰值

　　这说明房产价格的波动是极为正常的现象。下面我们来看一下近50年来澳洲房产价格的整体情况。

　　我们可以从过去50年的澳洲房产周期波动图中看出，澳洲房价波动每7-10年为一个周期，在每个周期中房价都会有所波动，但长远来看澳洲地产大盘呈现不断上涨趋势。并且这种上涨是高于平均指数。这意味着建议投资的房产打算持有7年左右。

　　另外需要提醒大家一点，我们以上的分析基本是基于二手房产市场。而新房市场的价格不会在波动之中，因为开发商购入土地价格是固定的，加之当前建筑成本材料紧张、人工价格高。所以开发商考虑到开发成本，不会降价卖房子的。

　　2.经济形势角度分析

　　澳大利亚经济在2021年底Omicron爆发之前已经建立了稳固的势头。由于Delta有关的封锁限制政策被放宽，家庭支出激增，国内经济活动在去年12月季度强劲反弹。预计国内生产总值在2022年增长约4.25%，在2023年增长2%。预测失业率在预测期内将逐步下降，到2023年底降至3/4。预计今年年中，国内生产总值将迅速加强，国内需求增长强劲。消费强劲的劳动收入增长加之近年来家庭财富的大幅增长。随着大量建筑工程的进展，住宅投资持续保持高位。

　　3.人口增长基数分析

　　众所周知，人口基数是驱动房价的重要因素之一。自2004年以来，澳洲新进移民人口基本维持在每年20-25万，呈稳定增长状态。由于疫情导致澳洲边境关闭，移民人数增长率急剧下降。但根据澳洲政府预测，到2023-2024年可能会恢复疫情前的增长率。

　　除了新进移民人口外，我们再来看看澳洲自然人口增长情况，虽2019年以来受新冠疫情影响，移民人口数量有所下降，但澳洲的自然人口增长20年来一直处于稳定增长状态。自然人口的稳定增长奠定了房产需求，是2022年澳洲房产增势的基本保障。与此同时，2月21日将会迎来澳洲国境开放，注定将会有大批移民人口回归澳洲，这也经进一步增加房产市场的需求量。

　　综上所述，我们得出的结论是：

　　房产具有周期性，房价的调整波动是正常现象，澳洲的房产具有7年左右一个上涨周期的特征。因此，只要投资房产将会在手中持有7年左右，那么在任何时间入场都是没有问题的。

　　澳洲经济逐渐走出疫情的阴影，失业率也将要下降到疫情前水平，消费者信心增强，对房产市场利好。

　　澳洲在疫情期间自然人口稳定增长，而2月21号也将迎来国境的开放，因此对房产的需求量将会增长。

　　三、未来澳洲房产市场将迎来怎样的变化？

　　1.土地套餐

　　A澳洲人口分布相对均匀、基础建设规划平均分配

　　上图是澳洲统计局2021财年的人口分布图，我们可以看到，澳洲人口分布相对均匀，基本分布在东海岸的新州、维州、昆州三大州。疫情期间，受州际移民影响，昆州人口大增引领全澳，这也是看好昆州房产市场的重要原因之一。

　　以悉尼和墨尔本为例，我们可以看出澳洲的城乡人口分布也是较为均匀的，距离市中心40公里左右的区域人口也是相对密集的。这意味着基础设施分配的均匀，除市中心外，每个小区域和乡镇都有较为成熟的基础配套设施。因此，距离市中心有一定距离的土地套餐项目仍有着成熟的基础设施以及充足的人口需求。

　　B人口稳定上涨、可负担性

　　上面提到的自然人口稳定增长意味着本地有更多的购房需求，随着信贷政策的收紧、贷款利率上升，一部分购房者的可进入市场金额减少，尤其是首次置业者，考虑到土地套餐的可负担性较高，他们将会从原本的二手房市场转向到距离市区稍远一些的房地市场。而土地资源有限，可开发用地卖一块少一块，因此强劲地需求以及有限的土地资源数量决定了房地项目的价格走势增高。

　　2.新房公寓

　　A国境开放

　　上面提到的今年2月21日将迎来澳洲国境的开放，众多签证持有者包括打工签、留学生、旅游签等将涌入澳洲，届时澳洲租房市场将会迎来租金的大幅上涨。

　　B借贷能力

　　央行即将调息的信号频频放出，那么央行调息直接影响到首次置业者的借贷能力。

　　低利率时期，借贷政策放宽，部分首次置业者的可贷款额度增加，加之政府的房产市场扶持政策，他们会考虑争取进入房产市场。一旦升息，加上借贷政策收紧，这些首次置业者的借贷能力减低，可贷款额度变少，那么则会出现两种情况：

　　存款较低的首次置业者可能会放弃进入房产市场，选择租房，则租房市场更好（年轻的首次置业者更乐意选择交通便利、生活方便、靠近工作地点的市区公寓）

　　原本手中有一部首付存款的年轻首次置业买家放弃进入二手独立屋房产市场，退而求其次，选择靠近工作地点的市区公寓

　　以上两种情况都会利好新房公寓市场，致使其价格稳定上涨。

　　C低首付买楼花，锁定未来房价

　　新房公寓市场的另一个优势就是以小额度的首付即可锁定消费者心仪的房子，购房者往往不需要受资金的牵绊。而短短两年左右，新房交割之时，受通胀、开发用地价格、建筑成本等因素的影响，房价已经上涨。这相当于购房者用首付的价格锁定了两年后的房价。

　　D新房公寓房源供应量（墨尔本）

　　以墨尔本公寓市场为例，我们可以看到，2019、2020和2021年间，受疫情影响，公寓开发商放出的房源量大大减少。接下来2022、2023，尤其是2024年能够建设完成的公寓量将会达到2000以来的低状况。也就是市场上可售的公寓储存数量将不能够满足其需求量，供不应求。

　　以上的分析表明，2022年，或是说在未来，受自然人口、移民人口、可负担性、借贷能力、新房供应量等因素影响，新房市场（房地、公寓）将会引领澳洲房产市场的大趋势。

　　*建筑成本上涨原因：前面我们一直提到建筑成本的上涨，其主要原因是疫情期间政府兴建大型基础设施，创造更多就业机会，因此政府大量吸收了建筑材料和人工，导致建筑材料和人力资源的紧缺。同时，疫情封锁导致劳动资源滞留海外，也是人工成本上涨的另一个重要与原因。