过去12个月澳洲房产给我们带来了前所未有的一波涨幅，祝贺所有买了房或者已经有房的小伙伴们。

　　那么面对新的一年，

　　我是该买还是卖？如何买？买在哪里？买什么样的物业？

　　该如何智慧地布局和规划我的房产投资组合呢？

　　在这里我会跟你分享5个锦囊，让你少走弯路，降低试错成本。如果你感兴趣的话，就请看到后。

　　1:不要盲目跟风，制定属于你的专属投资方案。

　　小张在某区买了套别墅一年赚了20万；小王的房子卖了赚了$50万，还升级了自住房；小李自住房downsize，在学区房买了个3房公寓；小刘有房不住，偏偏要租房；小陈说他用自住养老金买了商业物业，回报很好。Thelistcangoonandon,andweneedtostophere!如果你问不同的人，每个人都可以兴致勃勃地给出你一堆意见。但那究竟适不适合你的情况呢？我们需要冷静下来，在展开动作前花点时间去思考跟规划。

　　新的一年，既然是专属方案，请你先做一个自我审查。说到房产，我们都会想到跟入市时间，供求关系，贷款利息，政策导向，国际局势，甚至疫情走向等等，这些很重要，但不是我们能控制的。与其把时间和精力花在不可控因素上，倒不如好好规划一下我们在可控可想的范围内，如何做好投资计划和策略。做到无论市场如何变化，你都可以做到游刃有余。做房产这么多年，两个基本的元素缺一不可：现金流和增值，如何做到平衡是门艺术，如何找到适合自己实际情况的物业是门学问。

　　来咨询的朋友们，我都会问以下7个问题：看看大家能否也做到快问快答

　　自我审查：

　　你为什么要做投资？你需要多少价值的房产组合来支持你想要的生活？你知道什么是25法则吗？

　　你是否知道自己的每套物业的市场价值，银行的评估价值和租金评估？如何用少的现金达到大化收益？

　　你的投资物业ROI(Returnoninvestment)是多少？CashonCashreturn又是多少？他们有什么区别？

　　你是否知道自己的贷款税务都达到优化？如何用一套房产继续贷出另一套房产？

　　你的物业年平均增长率是多少？72定律是什么？如何计算出物业翻倍的时间？

　　下一套物业是以个人名义，信托，还是养老金去购买？你是否知道它的利弊？

　　如果你的有些物业，租金和增值都不尽如意，贷款又受限制，那有什么方案去应对？

　　如果以上7个问题您都不假思索，对答如流，Congrats，你为2022年的房产布局打下了很好的基础。如果这些问题您不是很清楚，那我劝你先不要盲目入市。因为我看到太多的过于感性，失去理性的案例，后期要花更多的时间，金钱，精力去解决弥补。

　　2:你的购房专业团队是否准备就绪？

　　有了专属方案之后，只是成功购房的步。我们还需要专业团队的协助。譬如有经验的贷款经理人，不仅是找到看似好的利率，要通盘考虑整个贷款的框架，不同银行的估价反馈，还有整个turnover的时间，效率等等。另外是否像首付和贷款能力，这些看似非常简单和straightforward的问题，我们发现被很多人买家忽略或者说考虑不周。譬如在我们在卖房的过程中，有些买家递交了offer，但后发现其实借不到那么多钱，或者因为对购买成本了解不够全面，发现首付不够。同理，在我们帮买家去买房的时候，我们需要买家对自己的贷款能力和如何使用首付，必须有非常明确和清晰的认知。

　　我们需要有贷款的conditionalletter，或者至少是Pre-approvalletter。购房的首付是来自存款，是需要卖股票或者基金获得，还是从现有的自住房或者投资房套现出来，需要多长时间首付可以到位？是否有足够的extra5%-10%的buffer？新的贷款是否需要跟另外房子的refinance贷款同时settle，还是新的贷款取决于另外一套房子卖掉做前提？你的UC需要多少天，settlement需要多少天，你是否有律师团队，验房师团队，出租管理团队，还有越来越多的客人愿意请买家中介为他们服务，这些专业人士能否在时间内帮助你解疑答惑，这些所有的因素都会影响你的购房体验。你的offer能否被接受，也不完全取决于是不是高出价，还有很多其他因素。但如果以上说的这些你都一无所知或没有任何准备的话，那么你将会花更多的时间，精力和成本去做这件事情。这就是为什么跟专业人士成为朋友，有的时候他们的一句话，一个消息，很多时候可以让你事半功倍。

　　3:Follow your data,not your heart

　　我都会问客户你为什么会买在这里，很多时候我得到的答案是，离我上班近，我喜欢这个区，吃饭方便，中介告诉我说再不买就要涨价了，或者只剩下后一套了。我们需要知道这些区域或物业的以下基本讯息和数据。这个区的人口收入结构，出租自住比例，治安交通停车状况，未来政府规划和新建房审批通过的数量，供求关系，该区在过去5年，10年的平均涨幅情况，平均在市场上多少天卖掉，拍卖清盘率，在市场上已经多少天了，没有卖掉的原因是什么，该区的空租率多少，是否在flood区，是否在bushfire的区，房屋保险大概多少钱，市政费，水费在多少钱等等问题，这只是跟这个区域相关的一些数据。还有跟房屋相关的数据，房龄，是否做过翻修，是否可以分割，或者盖祖母屋，房子地势，是否有石棉，是否在航道下，靠近火车高速，是否是特殊用途的物业，譬如NRAS中低收入补贴出租房，DHA国防出租补贴房，NDIS残疾人出租补贴房，Commissionhousing政府廉租房等等，我在这里就不一一列举了。

　　4:扩展思路，分散你的投资组合

　　2022年投资当然不仅只有房产，也有数字货币，股票，基金，黄金等不同的投资形式，diversifyyourportfolio，我个人也是至少70%以上投资在房产，剩下不到30%用于其他投资。当然说到房产投资，不要仅局限于离家近的地方，很多我们不知道的区不代表就没有好的投资回报。另外在某一个区域投资了，有了不错的回报，不要仅局限于已经投资过的区域或城市，不局限一种房产投资类型，可以考虑像dualliving,blockofunit,commercial等不同的投资类别。当然所有的这些投资类别都要符合我们的实际情况，根据我们可以承受的riskprofile去选择适合自己的。

　　5:Stay Hungry&Keep Positive

　　StayHungry是出自苹果创始人SteveJobs，2005年在Stanford毕业典礼上演讲的结束语：StayHungry,StayFoolish。翻译成中文就是求知若饥，虚心若愚。尤其在这样一个讯息发达的时候，大学文凭只是一张纸，我们要不断地充电，补充自己的知识库，扩宽思路。我们向实战经验中的人请教，同时也不要小瞧任何人，我们可以跟Uber司机，餐饮老板，甚至跟小学生的对话中都可以受到不同的启发。

　　Keeppositive我更愿意借用北宋范仲淹的《岳阳楼记》一句“不以物喜不以己悲”，简单来说就是不因外物的好坏而高兴，不因自己的得失而悲伤。尤其在这样一个疫情，经济萧条，对未来充满了种种未知和不确定性的时代，保持好的心态尤为重要。在跟我咨询的很多客户中，我感受到了很多人的焦虑，不管是没有房子的，还是10套以上房子的，大家都会在这个FOMO过程中焦虑，而且这个焦虑也远不止于在买房投资这件事情上，映射到工作上，夫妻关系，亲子关系等等。疫情让我们有更多的时间在家里，陪伴爱人和孩子，但有时候处理不好反而产生了更多的摩擦和争执。我要感谢疫情让我们有更多的时间去反思，去学习，去调整，去开拓思路，去感恩。一个积极的心态可以帮助我们渡过难关，在幸福的路上走的更远。还是那句话，投资房产不是目的，也不是终点，有一个健康的体魄，充盈的内心，积极的心态，通过输出价值，贡献自己一点点的微薄之力，同时也有能力满足物质上的基本需求，我就非常感恩有这样的幸福人生了。那么2022年，你对投资有什么样的期待，你想过什么样的人生？

　　以上就是这期的内容，希望对2022年要准备入市的新老朋友有所帮助！

　　来源：Midas点石置业