2022年澳洲房产市场,你该如何布局?
过去12个月澳洲房产给我们带来了前所未有的一波涨幅,祝贺所有买了房或者已经有房的小伙伴们。
那么面对新的一年,
我是该买还是卖?如何买?买在哪里?买什么样的物业?
该如何智慧地布局和规划我的房产投资组合呢?
在这里我会跟你分享5个锦囊,让你少走弯路,降低试错成本。如果你感兴趣的话,就请看到后。
1:不要盲目跟风,制定属于你的专属投资方案。
小张在某区买了套别墅一年赚了20万;小王的房子卖了赚了$50万,还升级了自住房;小李自住房downsize,在学区房买了个3房公寓;小刘有房不住,偏偏要租房;小陈说他用自住养老金买了商业物业,回报很好。Thelistcangoonandon,andweneedtostophere!如果你问不同的人,每个人都可以兴致勃勃地给出你一堆意见。但那究竟适不适合你的情况呢?我们需要冷静下来,在展开动作前花点时间去思考跟规划。
新的一年,既然是专属方案,请你先做一个自我审查。说到房产,我们都会想到跟入市时间,供求关系,贷款利息,政策导向,国际局势,甚至疫情走向等等,这些很重要,但不是我们能控制的。与其把时间和精力花在不可控因素上,倒不如好好规划一下我们在可控可想的范围内,如何做好投资计划和策略。做到无论市场如何变化,你都可以做到游刃有余。做房产这么多年,两个基本的元素缺一不可:现金流和增值,如何做到平衡是门艺术,如何找到适合自己实际情况的物业是门学问。
来咨询的朋友们,我都会问以下7个问题:看看大家能否也做到快问快答
自我审查:
你为什么要做投资?你需要多少价值的房产组合来支持你想要的生活?你知道什么是25法则吗?
你是否知道自己的每套物业的市场价值,银行的评估价值和租金评估?如何用少的现金达到大化收益?
你的投资物业ROI(Returnoninvestment)是多少?CashonCashreturn又是多少?他们有什么区别?
你是否知道自己的贷款税务都达到优化?如何用一套房产继续贷出另一套房产?
你的物业年平均增长率是多少?72定律是什么?如何计算出物业翻倍的时间?
下一套物业是以个人名义,信托,还是养老金去购买?你是否知道它的利弊?
如果你的有些物业,租金和增值都不尽如意,贷款又受限制,那有什么方案去应对?
如果以上7个问题您都不假思索,对答如流,Congrats,你为2022年的房产布局打下了很好的基础。如果这些问题您不是很清楚,那我劝你先不要盲目入市。因为我看到太多的过于感性,失去理性的案例,后期要花更多的时间,金钱,精力去解决弥补。
2:你的购房专业团队是否准备就绪?
有了专属方案之后,只是成功购房的步。我们还需要专业团队的协助。譬如有经验的贷款经理人,不仅是找到看似好的利率,要通盘考虑整个贷款的框架,不同银行的估价反馈,还有整个turnover的时间,效率等等。另外是否像首付和贷款能力,这些看似非常简单和straightforward的问题,我们发现被很多人买家忽略或者说考虑不周。譬如在我们在卖房的过程中,有些买家递交了offer,但后发现其实借不到那么多钱,或者因为对购买成本了解不够全面,发现首付不够。同理,在我们帮买家去买房的时候,我们需要买家对自己的贷款能力和如何使用首付,必须有非常明确和清晰的认知。
我们需要有贷款的conditionalletter,或者至少是Pre-approvalletter。购房的首付是来自存款,是需要卖股票或者基金获得,还是从现有的自住房或者投资房套现出来,需要多长时间首付可以到位?是否有足够的extra5%-10%的buffer?新的贷款是否需要跟另外房子的refinance贷款同时settle,还是新的贷款取决于另外一套房子卖掉做前提?你的UC需要多少天,settlement需要多少天,你是否有律师团队,验房师团队,出租管理团队,还有越来越多的客人愿意请买家中介为他们服务,这些专业人士能否在时间内帮助你解疑答惑,这些所有的因素都会影响你的购房体验。你的offer能否被接受,也不完全取决于是不是高出价,还有很多其他因素。但如果以上说的这些你都一无所知或没有任何准备的话,那么你将会花更多的时间,精力和成本去做这件事情。这就是为什么跟专业人士成为朋友,有的时候他们的一句话,一个消息,很多时候可以让你事半功倍。
3:Follow your data,not your heart
我都会问客户你为什么会买在这里,很多时候我得到的答案是,离我上班近,我喜欢这个区,吃饭方便,中介告诉我说再不买就要涨价了,或者只剩下后一套了。我们需要知道这些区域或物业的以下基本讯息和数据。这个区的人口收入结构,出租自住比例,治安交通停车状况,未来政府规划和新建房审批通过的数量,供求关系,该区在过去5年,10年的平均涨幅情况,平均在市场上多少天卖掉,拍卖清盘率,在市场上已经多少天了,没有卖掉的原因是什么,该区的空租率多少,是否在flood区,是否在bushfire的区,房屋保险大概多少钱,市政费,水费在多少钱等等问题,这只是跟这个区域相关的一些数据。还有跟房屋相关的数据,房龄,是否做过翻修,是否可以分割,或者盖祖母屋,房子地势,是否有石棉,是否在航道下,靠近火车高速,是否是特殊用途的物业,譬如NRAS中低收入补贴出租房,DHA国防出租补贴房,NDIS残疾人出租补贴房,Commissionhousing政府廉租房等等,我在这里就不一一列举了。
4:扩展思路,分散你的投资组合
2022年投资当然不仅只有房产,也有数字货币,股票,基金,黄金等不同的投资形式,diversifyyourportfolio,我个人也是至少70%以上投资在房产,剩下不到30%用于其他投资。当然说到房产投资,不要仅局限于离家近的地方,很多我们不知道的区不代表就没有好的投资回报。另外在某一个区域投资了,有了不错的回报,不要仅局限于已经投资过的区域或城市,不局限一种房产投资类型,可以考虑像dualliving,blockofunit,commercial等不同的投资类别。当然所有的这些投资类别都要符合我们的实际情况,根据我们可以承受的riskprofile去选择适合自己的。
5:Stay Hungry&Keep Positive
StayHungry是出自苹果创始人SteveJobs,2005年在Stanford毕业典礼上演讲的结束语:StayHungry,StayFoolish。翻译成中文就是求知若饥,虚心若愚。尤其在这样一个讯息发达的时候,大学文凭只是一张纸,我们要不断地充电,补充自己的知识库,扩宽思路。我们向实战经验中的人请教,同时也不要小瞧任何人,我们可以跟Uber司机,餐饮老板,甚至跟小学生的对话中都可以受到不同的启发。
Keeppositive我更愿意借用北宋范仲淹的《岳阳楼记》一句“不以物喜不以己悲”,简单来说就是不因外物的好坏而高兴,不因自己的得失而悲伤。尤其在这样一个疫情,经济萧条,对未来充满了种种未知和不确定性的时代,保持好的心态尤为重要。在跟我咨询的很多客户中,我感受到了很多人的焦虑,不管是没有房子的,还是10套以上房子的,大家都会在这个FOMO过程中焦虑,而且这个焦虑也远不止于在买房投资这件事情上,映射到工作上,夫妻关系,亲子关系等等。疫情让我们有更多的时间在家里,陪伴爱人和孩子,但有时候处理不好反而产生了更多的摩擦和争执。我要感谢疫情让我们有更多的时间去反思,去学习,去调整,去开拓思路,去感恩。一个积极的心态可以帮助我们渡过难关,在幸福的路上走的更远。还是那句话,投资房产不是目的,也不是终点,有一个健康的体魄,充盈的内心,积极的心态,通过输出价值,贡献自己一点点的微薄之力,同时也有能力满足物质上的基本需求,我就非常感恩有这样的幸福人生了。那么2022年,你对投资有什么样的期待,你想过什么样的人生?
以上就是这期的内容,希望对2022年要准备入市的新老朋友有所帮助!
来源:Midas点石置业
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