澳洲继承房产税务指南：主要居所豁免的适用边界与出售时机策略-金顶置业

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澳洲继承房产税务指南：主要居所豁免的适用边界与出售时机策略

澳洲居民Harry近期面临一个典型的税务难题：他计划出售从父亲处继承的价值约80万澳元海滨房产。由于该房产在父亲晚年转为主要居所前曾长期作为度假房使用，其资本利得税（CGT）处理引发广泛关注。这一案例揭示了澳洲继承房产税务规则中"主要居所豁免"（Main Residence Exemption）的复杂适用边界。

澳洲继承房产税务指南：主要居所豁免的适用边界与出售时机策略

核心规则：按比例适用的主要居所豁免

HLB Mann Judd总监Tristan Harmstorf指出，由于该房产在户主去世前已成为主要居所且未用于产生收入，Harry有权享受主要居所豁免。但关键限制在于：由于房产此前曾作为度假房使用，豁免将按比例适用——销售所得中对应度假房时期的增值部分，仍需缴纳资本利得税。

纳税时点与2年期限

Shadforth私人财富顾问Shayne Sommer补充，继承房产瞬间并不会立即产生税负，只有在终选择出售时，才会触发相关税务后果。

关于处理时限，Harmstorf指出：法定期限通常为自户主去世之日起两年，澳洲税务局（ATO）在某些特殊情况下可能允许延期。

成本基数的确定

在计算具体税额时，该房产的"成本基数"（cost base）将以父亲去世当天的市场价值为准。Harry需根据终销售所得与该成本基数之间的差额缴纳CGT。Sommer提醒，如果房产在两年期限之后才售出，税务评估将综合考虑目前居住者的身份以及超期未售的具体时长。

对比情形：度假房、投资房与股票

若房产在户主去世时仍作为度假房使用：情况截然不同。Harmstorf表示，此时房产出售无法获得主要居所豁免，必须全额适用CGT。

若继承的是股票而非房产：Sommer指出，Harry将直接继承过世者的成本基数。例外是资产购于1985年9月20日之前，此时成本基数将重置为去世当天的市场价值。

股票的特殊规则：出售时根据继承的成本基数征税，不享受两年的豁免期。但如果股票持有时间超过12个月，在计算资本利得时通常可以享受50%的折扣优惠。

策略建议

对于Harry而言，优策略是在两年期限内出售，以大化主要居所豁免的适用比例。若需持有更长时间，应提前与ATO沟通延期可能性，并准备应对更复杂的税务评估。无论何种资产类型，准确记录父亲去世当日的市场价值评估报告，都是后续税务计算的关键依据。

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