墨尔本、悉尼核心地段公寓三个月涨超7%-金顶置业

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墨尔本、悉尼核心地段公寓三个月涨超7%

当大多数买家还在讨论利率何时再降时，墨尔本内东与悉尼滨水区已悄悄跑出独立行情：在两市公寓整体“零涨幅”甚至微跌的大盘里，一批“祖辈想住”的项目却实现7%级别的季度跳涨。新数据显示，墨尔本Springvale三个月上涨3.7%，而滨水区Balmain周边更录得7.4%的领涨纪录。Downsizer（缩宅族）成为幕后推手——他们卖大房、换小房，却不愿放弃地段与品质，于是“+”成了价格加速器。

墨尔本、悉尼核心地段公寓三个月涨超7%

一、涨幅榜：小宅逆势突围

墨尔本内东Springvale：92.5万→95.8万澳元（+3.7%，距CBD约12公里）

悉尼滨水区Balmain周边：中位价134万澳元，三个月+7.4%，创两市至高。

北悉尼传统富人带Kirribilli、McMahons Point等地同期回落4%–7%，显示“同价不同命”

二、缩宅族逻辑：地段，面积第二

A. 需求画像

子女成年离家，不想继续守着50 sqm+的独立屋

要求步行可达咖啡馆、医疗、孙辈学校

宁愿花高价买“一层楼三房+电梯+车位”，也不愿远离生活圈

B. 供给瓶颈

内城10公里范围内，近三年新批公寓项目同比下降18%

豪华三居及以上户型占比不足新盘总量的12%

→ 需求井喷撞上供给断层，价格自然“蹿”上去

三、北岸富人区为何反跌？

可负担性天花板：同价位在北悉尼能换到的面积比内西/滨水小30%以上

买家结构变化：高收入人群开始“面积换地段”，导致北岸部分海景公寓遇冷

贷款边际效应：即便三次降息，百万级以上物业的月供压力仍让升级买家犹豫

四、产品性成关键词

“不是豪宅贵，而是合适面积太少。”Cotality分析师指出：

悉尼整体三居公寓存量仅占公寓总量9%，其中带车位+电梯+20㎡阳台的“真三居”不到4%

墨尔本Carlton、North Melbourne等学生公寓集中区，因小面积单间过剩，年跌幅2%–3%，与三居形成鲜明对比

五、政策层面：富裕区NIMBY（邻避）心态遭官方“敲打”

面对部分海滨、内东居民抵制新公寓开发，新州规划厅长Paul Scully公开回怼：“若富裕区继续拒绝新供应，将成为个失去孩子和孙辈的城区。”

州政府正考虑在交通节点强制上调容积率，鼓励“以房养老”型项目

开发商亦乐于布局Downsizer产品线：高净值人群首付比例高、违约率低，利于资金周转

六、后市预判——“银发购买力”还会延续

降息通道未关闭：市场押注2026年一季度现金利率或降至3.1%，月供再减约6%

人口结构：2025–2030年，55–74岁人群增速是总人口增速的1.8倍，缩宅需求只增不减

供应缺口：内城10公里范围内未来三年新豪华三居公寓年增量预计不足2500套，远低于潜在需求

七、买家策略

升级换小：锁定带电梯、低物业费、步行10到医疗/商超的项目，优先选产权独立车位

投资视角：关注与公校、私立医院半径2公里内的“三居+车位”盘，租金与资本增值更具韧性

风险提醒：避免过高杠杆追逐单区“概念性”豪宅，需预留至少2%–3%的利率回升缓冲

当“住得小一点、住得近一点”成为银发与高净值人群的共同选择，三居公寓的价值已被重新定价。对买家而言，与其赌大盘短期起伏，不如抓住结构缺口——在供给跟不上需求的时间差里，抢先锁定地段与产品都“对位”的缩宅标的，或许才是穿越周期的优解。

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