自上次联邦大选以来，澳大利亚的房价整体呈现上涨趋势，但不同地区的房价表现却大相径庭。在每15个选区中，就有1个选区的房价涨幅超过30%，但与此同时，仍有60个选区的房价出现下跌。这一现象凸显了利率大幅上升和住房负担危机所带来的复杂影响。

利率上升与购房趋势

自2022年5月以来，澳大利亚经历了几十年来猛烈的加息周期，推动购房者转向大城市外环等更为便宜的替代区域。这一趋势导致部分地区房价大涨数倍，而更昂贵的内城区市场则表现疲软。

Cotality研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）指出，较小城市的住房相对可负担性，以及强劲的州际人口流动，是这些地区房价上涨的主要推动力。“疫情之前，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房市本就相对疲软，因此它们的房价可负担性更健康，尤其是与悉尼等大城市相比，这使它们更具吸引力，吸引了州际投资者和移民。”他说。

快速加息已导致购房者的借款能力减少约25%，使得在内城区承担高额房贷变得愈发困难。“房价相对于收入的极度不可负担性，加上信贷可得性受限，使得需求转向更便宜的市场。这正是为什么过去三年左右，珀斯、阿德莱德和布里斯班的表现大幅优于其他地区。”劳利斯补充道。

区域房价表现

数据显示，墨尔本所有选区的房价均出现下跌，跌幅从工党掌控的霍尔特（Holt）轻微下降0.2%，到自由党掌控的弗林德斯（Flinders，位于莫宁顿半岛）大跌16%。相较之下，珀斯低于80万澳元的经济型选区表现抢眼，其中9个选区自2022年5月底以来房价涨幅在31%至51%之间。

“自2022年5月以来，在所有首府城市及州区范围内，市场表现强劲的是房价处于低四分位的市场。”劳利斯指出。“这些通常是大城市的外郊，而这些地区往往是工党的优势地带。强劲的市场表现反映了在住房极度不可负担、贷款能力受限背景下，需求被迫转向低价市场。”

建筑成本与人口增长的影响

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，建筑成本高涨以及强劲的人口增长也是房价快速上涨的原因之一。“以珀斯的郊区为例，买一套现有住房比建房还便宜，这就促使更多人选择在这些低成本地区购房。”她说，“此外，由于租金回报率较高，许多投资者也涌入了这些区域。”

工党掌控的珀斯东南选区伯特（Burt）自上次选举以来，房价涨幅全国，高达51.2%。西澳的皮尔斯（Pearce）、哈斯勒克（Hasluck）、布尔温克尔（Bullwinkel）和科文（Cowan）等选区涨幅均超过42%；斯旺（Swan）、弗里曼特尔（Fremantle）、唐尼（Tangney）和珀斯市区涨幅在31.2%至36.7%之间。自由党掌控的郊区选区摩尔（Moore）涨幅为34%。

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）表示：“在西澳和南澳那些以自住业主为主、房价迅速上涨的成熟郊区，这种情况可能对现任议员有利。”“人们看到房产升值，通常会带来财富增长感，从而提升信心。”“可能对现任不利的，是那些房价过高、许多人仍在努力入市的地区，比如大城市的内城区，这类选民更关心住房可负担性问题。”

阿德莱德与悉尼的市场表现

在阿德莱德北部的工党选区斯宾塞（Spence），房价自上届选举以来飙升44.8%。该选区涵盖城市中一些便宜的郊区，如普雷福德（Playford）、高勒（Gawler）和索尔兹伯里（Salisbury），租金回报率吸引了大量投资者。尽管涨幅显著，中位房价仍仅为63.1万澳元，居全国低位。

在悉尼，工党掌控的麦克马洪（McMahon）、奇夫利（Chifley）、沃森（Watson）和麦克阿瑟（Macarthur）等选区房价涨幅超过10%。自由党选区林赛（Lindsay）、休姆（Hume）、班克斯（Banks）、休斯（Hughes）、贝罗拉（Berowra）和班尼朗（Bennelong）涨幅在1.3%至8.6%之间。

结语

澳大利亚的房价市场在利率上升和住房负担危机的双重影响下，呈现出明显的分化趋势。尽管整体房价上涨，但不同地区的市场表现差异显著。对于政策制定者和购房者来说，了解这些市场动态，将有助于更好地应对未来的市场变化。