CoreLogic新的《Pain and Gain》报告显示，澳大利亚房产市场在2023年12月季度创下平均30.6万澳元的毛利润纪录，这一成就主要得益于疫情期间房价的大幅上涨。然而，与此同时，澳洲房价在同期出现了回落，亏损出售的数量和金额也有所上升。

一、房产盈利能力的回升预期

CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，随着房价的反弹，房产盈利能力将在未来几个月内回升。“我认为今年房产利润将会上涨，因为房价正在回升，年初的房价回落在2月份已经被抹平，所以短期内，房产盈利能力不太可能下降。”他说。

二、亏损出售的现状

报告显示，近5000处房产（占总转售量的5.2%）以低于原始购买价格的价格出售，高于上季度的4.8%。卖家的平均亏损达到了4.5万澳元，比上季度增长了12.5%。亏损出售主要集中在悉尼和墨尔本的公寓市场，这两个城市的公寓转售占全国亏损房产的47.2%。

劳利斯指出，2012年至2019年的高密度公寓建设热潮给悉尼和墨尔本的卖家带来了长期损失。“这一情况源于过去十年的高密度住房供应激增，再加上建筑质量问题引发的一些信任危机。”他说，“这些地区的供应仍然很高，对于那些期待资本增值的投资者来说，他们可能会感到失望，尽管这些房产的租金回报仍然不错。”

三、亏损严重的区域

数据显示，墨尔本市中心公寓市场亏损严重，共有734套公寓亏损出售。悉尼的Parramatta和Ryde分别有256套和163套公寓亏本售出。在悉尼，Pennant Hills-Epping地区的公寓亏损率高，48.9%的公寓售价低于原购入价，平均亏损达6.975万澳元。在墨尔本市中心，48.4%的公寓亏损出售，尽管平均持有时间长达十年。Essendon地区五套公寓中有两套亏本售出，而Stonnington-East和Stonnington West地区近三成公寓处于亏损状态。在Brunswick-Coburg和Port Phillip，超过四分之一的公寓亏损出售，而在Boroondara，亏损比例达到了30%。

尽管这些公寓的持有期超过八年，但在亏损地区，房价仍然比原始购买价低4万至6.3万澳元不等。过去十年，墨尔本市中心公寓价格仅增长了1.6%，斯通宁顿西部增长16.4%，Yarra增长26.6%，Brunswick-Coburg增长32.9%。相比之下，Essendon公寓价格上涨37.5%，Boroondara增长45.3%，悉尼的Pennant Hills-Epping地区公寓价格增长51.5%。

四、市场趋势与投资者态度

劳利斯表示，高密度公寓市场易受供应过剩影响，表现往往逊于整体市场，这可能会降低投资者的兴趣。“从投资角度来看，高密度地区容易出现供应过剩，影响资本增值，因此投资者可能会更加谨慎，尽管租金回报仍具吸引力。”他说，“从社会角度来看，公寓价格停滞不前可能是一件好事，这有助于保持一定程度的可负担性，缓解住房压力，但这类房源未必符合首次购房者的需求。”

Ray White首席经济学家内里达·康尼斯比（Nerida Conisbee）指出，许多购房者对高层公寓质量存疑，因此避开这些房源。“很多这些公寓的建筑质量较低，因此购房者对质量心存疑虑。此外，维修和维护成本较高，导致卖家在出售时遭受更大损失，因为买家会将这些因素纳入定价考量。”她说。

投资研究机构InvestorKit研究主管阿琼·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）表示，由于资本增值空间有限，公寓市场仍然缺乏投资者的兴趣。“投资者对公寓市场的兴趣依然很低，主要因为资本增值有限。”他说，“许多这些公寓并未按市场需求建造，因此即便价格低于独立屋或联排别墅，市场需求仍然不足。”

五、房产市场的强劲表现

相比之下，部分房产市场依然保持强劲增长。例如，悉尼的Dural-Wisemans Ferry、墨尔本的Manningham-East以及昆州的Noosa Hinterland，所有售出的独立屋和公寓均实现盈利，至高利润达80.25万澳元。此外，布里斯班西部的Kenmore-Brookfield-Moggill、Centenary以及The Gap-Enoggera等地区的所有出售房产均高于原购买价格，显示出澳大利亚房产市场的两极分化趋势。

总结

澳大利亚房产市场在2023年12月季度创下毛利润纪录，但亏损出售的数量和金额也有所上升。随着房价的反弹，房产盈利能力有望在未来几个月内回升。然而，高密度公寓市场由于供应过剩和建筑质量问题，表现逊于整体市场，投资者兴趣较低。与此同时，部分房产市场依然保持强劲增长，显示出市场的两极分化趋势。