工业地产市场趋势分析：增长放缓与市场重平衡
近年来，电子商务的兴起极大地推动了工业地产市场的繁荣，使得“普通仓库”一度成为商业地产资产中的热门选择。然而，新研究显示，随着空置率的上升和租金增长的稳定，这一市场热潮似乎正在逐渐降温，市场正逐步进入一个“重平衡”的状态。
Savills公司的研究主管Katy Dean指出：“2024年全年的数据都在显示市场增长放缓的迹象，租金增长和投机性建设率都在逐渐下降。”Savills的《11月仓储市场简报》显示，澳大利亚东海岸的工业地产空置率在过去三个季度中持续上升，目前已稳定在3.4%左右。悉尼的超级空间空置率曾在2022年下半年降至0.2%，而目前已上升至3.75%，墨尔本和布里斯班的空置率分别达到3.1%和3.4%。
Savills的报告还指出，随着租金激励措施的增加，租金收益承受了“显著压力”。在过去一年里，某些地区的激励措施甚至翻倍。例如，在悉尼西部，净面租金在第二季度出现下调，主要激励措施从2023年的7.5%上升到2024年的17.5%，导致净有效租金同比下降近10%。
尽管工业地产租金在2022年和2023年分别增长了23%和14%，但在悉尼Mascot等受欢迎的“zui后一公里”区域，涨幅更为显著。然而，受经济减缓影响，第三季度的仓储租赁量为842,500平方米，同比增长10%，但年度租赁活动回到了疫情前的水平，在200-300万平方米之间。
这波工业地产热潮的冷却不仅发生在澳大利亚，范围内也在显现出类似迹象。工业地产巨头、澳交所上市公司Goodman Group在其季度报告中提到，由于经济增速放缓，其工业地产客户需求整体“温和”。Goodman指出，尽管需求减弱，但客户仍在优化供应链，并提高仓储和配送效率。
Goodman Group表示：“我们预计旗下地产的基础支撑依然强劲，受低空置率和供应短缺的推动。”过去几年，疫情后工业地产价值的飙升重置了地产组合，导致2021年底澳大利亚工业地产的投资回报首次低于写字楼地产的回报率。2019年，Goodman的市值首次超过Scentre Group（Westfield商场的东家），标志着工业地产对办公楼和商场传统地产的需求超越。
尽管大型商场逐渐复苏，但两者的市值差距却愈加显著。Goodman集团的市值超过690亿澳元，而Scentre集团仅为180亿澳元。虽然空置率上升、租金增长停滞可能表明市场增速放缓，但工业资产的投资热度依然不减。今年以来，工业地产的投资总额已达到88亿澳元，比去年同期的65亿澳元增长了36%。
Savills指出，这种增长由“机会性”和“增值型”交易驱动，显示出投资者对长期市场的信心，因为他们在重新调整风险回报预期。尽管市场重平衡，但工业地产仍由有利的市场基本面支撑，包括不断增长的电商需求和人口增加。
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