澳洲房市分析：租金和房价普遍上涨，墨尔本成例外
今年，澳洲房市预计将再次迎来租金和房价的上涨，但墨尔本的情况却与众不同。由于住房供应不足和移民数量的增加，预计全澳平均房价将上涨约8%，而墨尔本的房价却可能逆势下跌。
《先驱太阳报》报道，墨尔本某些地区的房价已经开始下跌。CoreLogic的数据显示，年初至今，墨尔本房价下降了0.9%，与此同时，全澳范围内的房价却上涨了4.3%。
AMP经济学家Diana Mousina在其全国住房市场报告中指出，新南威尔士州和昆士兰州面临“住房供应不足”的问题，而维多利亚州却罕见地出现了供应过剩的现象。她认为，近年来的高人口增长和低住房建设水平加剧了住房短缺问题，预计全澳的建设水平将继续低于潜在需求，从而对房价形成上行压力。
报告还发现，昆州和新州的供应不足是推动房价上涨的关键因素，而维州的供应过剩与墨尔本作为投资者不青睐的大都市市场的地位相一致。尽管西澳的房价增长较为强劲，但与东部各州相比，西澳仍被认为是“特别负担得起”的地区。
一些行业分析师曾警告，由于7月份的数据较为疲软，房市可能在年中出现疲软。然而，AMP的报告认为，这种推动市场连续两年上涨的现有动态不会有太大变化。新房建设在2019年达到峰值后，新房建设数量一直未能恢复。截至3月的一年里，有17.2万套住房完工，但新数据表明，未来12个月内，竣工数量可能降至每年16万套。
CoreLogic经济学家Eliza Owen指出，目前各地区之间的差异是十多年来较大的。她解释说，墨尔本的情况与维州过去十年里可能比新州多建了约10万套住房有关。此外，卖家比买家多，这也意味着维州的市场与其他地方非常不同。
从全澳范围来看，昆州和新州面临比较大的住房供应不足，其次是塔斯马尼亚州、北领地、西澳和南澳。与此同时，维州的住房供应过剩较为严重，首领地也有一些供应过剩。此外，房价上涨的前景也意味着租户的租金成本将上升。
尽管全澳范围内的租赁市场仍然紧张，但AMP的Mousina预计截至3月的一年里，租金增长率为8%。然而，移民数量的减少可能开始抑制租金增长，预计未来租金增长将接近5%。即便如此，租金增长仍将继续超过通货膨胀。
AMP报告总结称，澳洲从根本上没有建造足够的住房来满足需求，这对房价和租金形成了上行压力。
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