有朋友提到了澳洲的“负扣税”政策。“听说在这个政策保障下，如果每年在澳洲投资房产的租金收益，不能覆盖房贷的利息、物业费等，政府会帮你补贴？”

对于此，相信很多朋友和他一样都很好奇。

那么究竟“负扣税”是什么？搞懂“负扣税”能给澳洲的投资者带来多少好处？今天我们就来全面解析一下！

1、负扣税究竟是什么？

众所周知，澳洲是一个高税收的国家，它也是上绝少数实行“负扣税”的国家之一，虽然被称为“税”，但它并不是一个税务种类。

起初，负扣税（Negative gearing tax return）其实是澳洲政府，为了鼓励房产投资所给出的一种优惠政策。

具体来说，“负扣税”主要是用来描述与资产相关的支出大于资产收入的情况。

也就是把投资房产视为一个生意，租金便是收入，维持这一生意的几乎所有开销，包括银行贷款利息、水电费、折旧、物业管理和维护费用、保险费等等，都视为“支出”。

赚了，收入就会算作个人收入的一部分；如果有亏损，就可以从当年个人收入中扣除，那个人应税收入减少，交的税就变少了，对个人来说也就是带来了税务上的优惠。

2、“负扣税”的好处有哪些？

负扣税(Negative gearing)的主要好处是，你在财政年度内产生的任何净租金损失可以与您赚取的其他收入（如工资）相抵消，这将减少你的应税收入和你需要支付的税款。

投资者经常投资negatively geared properties的原因是，房产的增长通常超过了持有成本。当你出售房产时，你需要为出售房产的利润缴纳资本利得税，然而负资产负债率的税收优惠可以帮助你持有更多的投资房产，而不影响你的生活方式。

这里通过一个例子来给大家说明。

比如在澳洲工作的小王，税前工资是$70,000/年，到手$54,833，剩下的$15,167已经纳税。

去年，小王在布里斯班买了一套60万的投资房，租金收入$600/周，这时候，这笔投资生意带来的效益如下图所示:

这样的收益情况，根据现行的负扣税计算办法，小王这套投资房每年实际为他带来的是约$18,000的“亏损”，而这$18,000将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说，小王的个人所得税将按照$70,000-$18,000=$52,000的工资水平来计算。

这样，小王的应缴税额就从$15,167变为了$8,737。

ATO将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以，不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，小王每年就能得到$6,430的退税。

3、澳洲投资房有哪些抵税项？

1、租房广告费（Advertising for Tenants），即在招租时产生的广告费。比如在网站、广告牌上发招租广告；

2、房屋中介管理费（Agent Fees） ，如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。；

3、 土地税（Land Tax），通常带地的房子都会有；

4、物业管理费（Body Corporate Fees and Charge）通常情况下，公寓、单元房和联排别墅都有物业管理费，独立屋没有；

5、清洁费（Cleaning），指关于清洁投资房的费用，房东自己动手搞卫生的话，就不计入；

6、市政费（Council Rates）

7、水费（Water Charge），房东承担的那部分水费，房客自付的水费不计入。

8、房屋设备折旧（Depreciation on Plant）比如家具，烤箱，洗碗机、地毯等。

9、房产建筑折旧（Capital Works Deductions）一般是对房屋主体结构和外部折旧情况的计算，比如栅栏、砖瓦、外墙等，具体每年的折旧金额，需要有资质的专业人士提供折旧报告 ；

10、园艺和除草费用（Gardening and Lawn Mowing），为投资房修整园艺所产生的费用。 

11、房屋维护维修费（Repairs and Maintenance），如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。 

12、病虫防治费（Pest Control），病虫防治费也属于房屋日常维护的一种，和除草、清洁、花园维护一样，另外还有一般的维修比如说电工，管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的；

13、贷款手续费（Borrowing Expenses），即办理贷款过程中所产生的花费，例如交割费、过户费、评估费、贷款保险费；

14、保险费（Insurance），例如房贷保险、房屋保险、房东保险。

15、房贷利息（Interest on Loans），如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。注意，本金是不行的。

16、法务费（Legal Fees），注意，买房卖房时产生的律师费不能算。请律师撰写租约或追讨房租而产生的律师费，以及请会计这些才算；

17、文具、邮费等（Stationary and Postage），房东和中介就租房事项产生的电话费，文件的邮寄费、打印费，还有本子、笔这些小钱也算；

18、 杂项费用（Sundry Rental Expenses），其他房屋出租费用，包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销，用于投资房相关的一些小礼物，包括鲜花，酒类，电影票等。

以上，只是关于投资房可以申报退税的项目概要，从实际申报层面来看，这些项目涉及的内容会比较细致，并且申报的税项不能够存在欺诈性，如若不然会被税局查处。

所以如果您考虑为自己的投资房做“负扣税”，建议还是要找一位专业的会计师帮自己报税。