2024 年了，你的投资买房还在看价格、看地点、看人流、看生活设施、看学区…… 买房只要买在旺区，就真的万无一失吗？

作为一个新手投资者，我们要如何知道一间房子值不值得投资 ？身处大数据时代 ，除了一些表面的判断标准，还是有很多其他值得参考的 买房指标 。

人云亦云是买房大忌，所以靠人不如靠己。把下面五个买房指标 学起来，做个精明的新手投资者吧！

资本化率

（Capitalization Rate）

资本化率在房地产领域中用于表示预期物业在房地产投资上产生的回报率。

你可以透过计算资本化率，评估房地产投资盈利能力、估计你在房地产市场的潜在投资回报，同时快速比较市场上类似房地产投资的相对价值。

计算公式：

年租金净收入（Net Operating Income or NOI），减去必要的年房屋运营成本（房地产税、保险费、维修费、水电费、管理费等等），再除以购买价格（含房子售价、 律师费用、银行费用、检验费用等）。

由于资本化率的计算没有将杠杆率、货币贬值和房地产改善（如房屋装潢与升级、房屋所在地区升值等等）带来的未来现金流等因素纳入考量，投资者不应将其作为衡量投资 实力的买房指标。

简单来说，资本化率的好坏并没有明确的范围，而是取决于房地产和市场的环境。

在决定投资物业前，你可以先了解的市场租金收入，再使用上面的公式计算该物业是否符合你的投资回报要求。

租金回报率

（Rental Yield）

置业招租让投资者在拥有物业的同时创造收入来源，租金收入可以用于支付本身的房屋贷款。

待房价涨到理想价位后，你就可以出售房子，赚取更大笔的投资回报，是个拥有潜力的中长期投资。

通过计算出租房地产的投资回报率，你可以评估该房产是否值得投资和作为收租物业的潜力。

计算公式：

打个比方，你每年收到3万美元的租金，而房产价值50万美元。你的总租金收益率等于【30,000美元÷500,000美元 x100 = 6%】。租金回报率越高，投资回报率越高。

房产价格、基础设施、位置或置空率都是影响租金回报率的因素。作为一个称职的投资者，你必须密切关注房地产市场走势，了解价格上涨或下跌对你的租金收益的影响。

住房空置率

（Vacancy Rate）

量变引起价变是经济理论的基础。换句话说，供需平衡与价格变动是互相牵制的。住房空置率 反映出住房供给与需求之间的关系。

住房空置率区域差异相等于房地产市场发展的区域潜力差距。它代表了楼市健康程度，也是衡量楼市泡沫的重要买房指标 。

空置率较低的城市，表明住房需求旺盛，房产市场发展空间较大。住房空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

计算公式：

举个例子，一年内空置21天的房产【21天÷365天 ×100】，会有5.8%的空置率。有意买入房产进行出租投资的你，不妨关注由政府机构或者研究机构发布的住房空置率这一数据。

商品房待售面积

（Sales Area of Commercial Housing）

商品房待售面积是能够直接反映商品房库存的买房指标，指的是已竣工（已达到销售、出租条件），但未完成销售或出租的商品房屋建筑面积。

低库存意味着房企有动力加大投资，补充库存 ；高库存则代表房企未来会减少投资和施工。

如果一个区域的商品房待售面积偏高，代表着什么？举个例子，如果某城市的商品房待售面积不断增加，人口流入却不见增长，此时只要套入人均住房建筑面积计算，你便可以知道该区域的房屋库存是否过剩。

人口净流入也是推动房价上涨的因素之一。因此你可以从商品房待售面积，配合流入人口来判断房产是否值得投资。

销售去化率

（Selling Rate）

楼盘去化率是指某一特定时期内楼盘的销售量占供应房屋数量的百分比，用于评价楼盘的销售业绩。

计算公式：

去化率代表购房者需求，高去化率越高说明购房者的需求旺盛。好房产总是逃不过投资者雪亮的眼睛，开盘去化率高的项目通常会引来投资者的抢购，从而进一步将房价提高。

去化率高的楼盘，通常都具备特定的优势，可能是优越的地理位置、交通设施、配套设施或者学区。

在投资房产前，不妨尝试向你的房地产经纪打听楼盘去化率！

在买房这件人生大事上，每个人都应该尽可能做好充分的准备和评估，尽可能降低风险。 你可以从以上五个买房指标看出房产市场的端倪或者投资机会，避免做出过于片面的买房决策而蒙受损失。