在过去二十年落后于墨尔本单元房市场的资本收益之后，随着可负担性恶化和新批建的减少，悉尼单元房在未来十年的表现可能会超过其他首府城市。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，悉尼的独立屋中位数和单元房价值之间的差异已经达到了至高水平，以2023年12月的中位价计算，单元房的溢价达到了创纪录的67.8%。

“由于澳大利亚比较大、比较昂贵的城市都面临着住房负担能力的挑战，预计更多的需求将转向单元房，这应该会支撑房价。”

CoreLogic的数据显示，过去20年，墨尔本的单元房房价上涨速度超过悉尼和布里斯班，涨幅达120%。2000年代以来，强劲的人口增长和较低的库存水平推动了这些收益。

悉尼的单元房中位价上涨了115%，而布里斯班同期上涨了81%。

墨尔本在过去20年的表现突显出，85%的城区公寓的价格上涨了一倍以上，而10多个城区的价格在同一时期上涨了两倍。

在过去的20年里，墨尔本内东区的Blackburn South和Mont Albert, Mulgrave, Dandenong North, Noble Park，东南部的Springvale和Springvale South，以及Mornington Peninsula的Somerville和Frankston South的房价上涨了两倍多。

在悉尼，如此强劲的涨幅并不普遍，58%城区的公寓市场价格翻了一番。在布里斯班，33%的城区房价同期也翻了一番。

悉尼过去20年表现较好的单元房市场包括悉尼市区和内城南区的Erskineville、Woolloomooloo、Redfern和Alexandria，这些地区的房价增长了两倍以上，而Camperdown、Miller Point、Potts Point、Petersham、Elizabeth Bay和Tamarama的房价增长了一倍以上。

在布里斯班，内城区Bardon和New Farm以及Logan-Beaudesert地区的Eagleby、Slacks Creek和Hillcrest的公寓价格上涨了一倍多。

展望未来，CoreLogic的Lawless表示，墨尔本未来十年的表现将取决于向市场交付了多少公寓的供应，以及买家的需求水平。

他表示：“到2023年，维多利亚州的单元房审批数量比十年平均水平下降了约27%，这表明中高密度库存供应不足的情况正在出现，这可能会支撑价格上涨。”

“自2021年以来，我们还看到墨尔本的独立屋溢价保持在50%以上，这为购房者出于负担能力的原因考虑单元房而非单元房提供了合理的动力。”

CoreLogic的数据显示，过去20年，墨尔本公寓价值的很大一部分增长发生在金融危机之前和之后，2007年以及2009-10年，单元房价值飙升逾20%。

Lawless表示：“这是一段人口强劲增长的时期，但公寓竣工量并未大幅上升。”

然而，近五年来，墨尔本各地公寓完工量的大幅增加大大抑制了房价的上涨。

根据CoreLogic的数据，到2013年初，单元房竣工量增加了一倍多，达到2万套，在截至2017年9月的12个月内达到近3.4万套的高点。

在过去5年里，墨尔本的公寓价值仅上涨了9.9%，而悉尼和布里斯班分别上涨了16.5%和40.1%。

墨尔本的房地产中介Barry Plant Yarra 's Edge分公司经理Geoff White表示，公寓行业在过去5年的低迷表现，加上州政府的税收政策，促使投资者抛售，并进一步增加了市场供应。

他表示：“在过去五年里，我们看到大量的公寓供应进入市场，但需求不足以吸收它们，因此，即使在20年后，房价的上涨也一直很缓慢。”

“越来越多的投资者在抛售，所以可能会有更多的公寓供应，这可能会进一步抑制房价。”

Lawless表示，相比之下，随着住房负担能力恶化，新批准的公寓数量进一步下降，悉尼的单元房市场将在未来10年表现优异。

他表示：“在截至去年11月的12个月里，已批准的住房供应量比10年平均水平低26.4%，表明住房行业可能供应不足，至少在中期内是这样。”

CBRE太平洋研究部主管Sameer Chopra也认为，从长期来看，悉尼的单元房市场可能会超过墨尔本。

他指出：“在过去的一年里，大约36%的新移民在悉尼定居，而你没有相应的建筑，所以住房供应形势变得越来越紧张。”

“因此，人口增长带来了巨大的需求，而库存不足，这将推动租金和价值的增长超过墨尔本。”

参考资料：AFR