2035年租户年均或多付1万澳元，买房还是继续租？
SQM Research新《2025-2035租金展望》显示：若现行供需结构不变，澳洲租户将在未来10年面临平均每年1万澳元的额外租金账单；到2035年，全国周租中位数可能从650澳元升至830澳元，年租金支出逼近4.4万澳元。房东游说团体PICA已公开呼吁会员“把租金涨回投资回报率”，为这场“长期上涨”再添火药味。
一、数字速览：2035年租金预测（周租→年租）
全国周租1000澳元以上的“高租郊区”将从418个增至1,193个——“千元周租俱乐部”扩容近两倍。
二、供需天平：18万套新供应VS.120万套五年目标
2026年预计交付：18万套住宅（为近年高点）
联邦五年目标：120万套（年均24万套）
年缺口：约6万套
人口增量：年净增约39万人→需15万套住房
SQM创始人Louis Christopher指出，18万套能“短暂喘气”，但离真正平衡仍有距离；“若历史缺口持续，租户每年多付1万澳元并非夸张。”
三、房东阵营：主动追涨“4-6%”
澳大利亚房地产投资者委员会（PICA）主席Ben Kingsley公开呼吁：
空置率<2%地区，租金应“追上成本”，建议年涨幅4-5%
若政府继续加税（土地税、印花税），则建议5-6%
2025年会员调查：65%房东成本增<10%，27%增11-20%，成本压力未减
Kingsley警告：“若租金回报继续跑输CPI，更多投资者将抛售，租赁库存进一步收缩，租户更受伤。”
四、租户对策：租还是买？时间节点怎么看
短期（2025-2026）
交付高峰+首置者计划扩容→外环与区域租金涨幅或<3%
建议：利用90天涨租通知期，锁定2年长租；同时关注首次置业5%首付上限提高（悉尼90万/墨尔本80万）
中期（2027-2029）
人口增速>供应，租金重回上升通道
建议：提前半年看房，避开开学/换工季；合租分摊成本
长期（2030-2035）
每周1000澳元租金郊区破千，年付4万成为常态
建议：若存款达10%、家庭收入稳定，可优先考虑“以购代租”，利用工资增长锁定按揭月供
五、政策博弈：租金上涨上限会否再收紧？
维州已取消“无过错驱逐”，涨租通知期延长至90天
昆州/南澳讨论“年涨租上限+CPI”模式
联邦层面：租金抵扣券、廉租房扩建仍在议程，但资金与土地尚未落地
Christopher提醒：“政策干预可能短期压制涨幅，但若供应跟不上，租金只会以其他形式（如附加服务费）体现。”
六、结论：租金上涨是复利，买房是对冲
SQM展望给出的“每年多付1万”并非耸人听闻——它是复合通胀、供应缺口与投资者成本转嫁的叠加结果。对于租户，务实的应对并非“等降价”，而是：
尽快进入首置者计划，用长期固定利率锁定住房成本
选择就业/基建双增长走廊，兼顾租金回报与资本增值
把“租金上涨差额”视为储蓄杠杆——当租金年增1万而房贷年增仅6-7千时，“买房”便成为天然的现金流对冲工具
租金不会等人，时间成本才是大的隐形支出。与其十年里每年多付1万，不如让这笔钱变成自己的按揭本金——这才是改革浪潮下，普通人真正能抓住的“自住安全垫”。
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