高1年涨40%！大悉尼土地总价值飙至$2万亿-金顶置业

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高1年涨40%！大悉尼土地总价值飙至$2万亿

新州政府年度“土地估值账单”出炉：全州住宅、商业、工业地块总价值上涨3.6%，首次突破3万亿澳元；其中大悉尼地区贡献2万亿澳元，较去年劲增4.5%，成为历史首次“2万亿俱乐部”。西悉尼机场、地铁走廊与航空城效应，将Fairfield、Penrith、Burwood等“次级生活带”住宅地价推高10%以上；同时，Byron Bay、纽卡斯尔等沿海区继续受首购与度假需求追捧，形成“东西两端轮番上涨”的格局。

高1年涨40%！大悉尼土地总价值飙至$2万亿

一、数据速览（2024年度估值）

全州土地总值：3万亿澳元（+3.6%）

大悉尼：2万亿澳元（+4.5%）

交易样本：超6.6万宗

估值用途：Revenue NSW土地税、市议会税费每三年调整一次，约三分之二地块税率将随之上调

二、西悉尼——“机场+地铁”双引擎

住宅地价涨幅

Fairfield & Penrith：约+11%

Burwood（华人区）：+5.1%

商业地价涨幅

Camden：领跑全市，航空城周边空间需求激增

工业地价涨幅

悉尼平均+3.5%，西悉尼机场与地铁线带来就业与物流需求

NSW Valuer General’s Office：人口向西迁移，土地需求持续高于供给

三、沿海与乡镇——“度假+可负担”双需求

Byron Bay & Newcastle：高于平均涨幅，度假与首购外溢并存

Hay（西部乡镇）：住宅地价+40%，连续两年强劲增长

Valuer General Sally Dale：“西部住宅市场连续第二年强劲，说明人口向西迁移趋势明确。”

四、驱动因素

低利率环境：借贷成本仍低于通胀预期

人口增长：净海外移民维持20万+，家庭规模缩小

房源短缺：建筑竣工量低于人口增速

基建效应：机场、地铁、公路提升西悉尼土地溢价

高1年涨40%！大悉尼土地总价值飙至$2万亿

五、政府回应

土地与房产厅长Steve Kamper：

市场进入“可持续、稳定增长”模式

Minns政府将继续聚焦增加供应——“无论你是年轻夫妇还是投资者，这都是提振信心的信号”

六、对买家与地方政府的影响

买家

西悉尼：土地溢价提前反映，期房与空地价格或被推高

沿海：度假与首购需求并存，入门级公寓溢价明显

投资者

土地税随估值三年一调，需把税率上升计入现金流

公寓折旧率高，可抵消部分土地税上升

市议会

约三分之二市议会可上调费率，用于道路、学校、医院等基建配套

估值上涨≠房价即时下跌，但长期供应政策决定税率走向

七、未来展望

2025-26年：机场线阶段通车、航空城企业入驻，西悉尼土地价值仍有5-8%上升空间

2027-28年：多户型与公寓竣工放量，部分区土地溢价或趋缓

长期：若供应跟不上人口，土地估值年增幅或维持在3-4%区间

八、行动清单

买家

关注机场、地铁、公路节点1公里圈内空地

对比三年一次估值节点，提前计算土地税现金流

公寓投资者：用折旧报告抵消税率上升

投资者

选择有竣工记录的开发商，规避高杠杆新玩家

把税率上升+折旧优势同时写进投资模型

政府与议会

加快分区改革与基础设施拨款，把土地溢价转化为住房供应

透明披露税率调整时间表，避免购房者“税惊吓”

土地估值是政府“账本”，也是市场“温度计”。西悉尼破10%涨幅、全州3.6%普涨，再次印证“人口+基建”才是长期升值内核。对于购房者，把“估值上升→税率上升→供应节奏”写进预算，才能在下一个三年周期里，既享受土地红利，也避开税单惊吓。毕竟，在澳洲房市，供应跟不上，土地价格就永远不会放慢脚步。

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