澳洲房价上涨速度近四年来加速-金顶置业

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澳洲房价上涨速度近四年来加速

2024 年 9 月，澳大利亚首府城市房价再次刷新“速度表”——季度涨幅 3.5 万澳元，创下自 2020 年末以来陡峭的上涨纪录，也把本轮连贯上涨周期拉长到十年未见的尺度。Domain 新季度报告勾勒出三条鲜明主线：买家跑步进场、卖家惜售观望、公寓罕见地跑赢独立屋。

澳洲房价上涨速度近四年来加速

一、3.5 万/季的“加速度”从何而来？

降息杠杆：6 月、7 月、9 月三次现金利率下调，累计 75 个基点，直接拉升借贷能力约 8%。

情绪杠杆：NAB 周三公布的消费者调查表明，67% 受访者认为“未来 12 个月房价还要再涨”，卖方因此推迟挂牌，供应缺口被进一步放大。

资金杠杆：分析师普遍预测，若明年上半年再降息 25–50 个基点，首府整体房价在 2025 年还有 5–10 万澳元上行空间。

二、城市座次重排：布里斯班跃居第二贵

布里斯班：季度涨 4 万澳元，中位价升至 110 万，超越堪培拉成为“第二贵”首府。

悉尼：继续领跑，6–9 月独涨近 6 万澳元，相当于每周升值约 4 600 澳元。

墨尔本：同阶段上涨 2.3 万澳元，虽提速明显，但绝对值仅为悉尼的 38%。

珀斯：此前两年的“增速王”出现疲态，季度涨幅收窄，显示高基数与可负担性瓶颈开始显现。

澳洲房价上涨速度近四年来加速

三、公寓罕见领先：季度涨幅 2.1 万 vs 独立屋 1.5 万

affordability 驱动：连续加息周期把首置需求压向公寓，降息后这部分买家迅速回流，但仍在“可负担”区间抢购。

供应时差：公寓新增库存需 2–3 年建设周期，短期库存更低，价格弹性更大。

投资回流：租金 vacancy 率低于 1.5% 的城市，公寓毛租售比普遍高 0.5–0.7 个百分点，吸引投资者先行入场。

四、后市瞭望——“上涨”还能走多远？

利率路径：市场押注 2024 年 12 月或再降息 25 个基点，若兑现，首府房价年化涨幅可能上修至 8–10%。

政策变量：联邦大选迟2025 年 5 月举行， negative gearing 与资本利得折扣若被调整，将改变投资需求节奏。

供应变量： CoreLogic 统计，9 月新挂牌量较去年同期下降 12%，若卖家持续惜售，短期价格仍将获得向上推力；但一旦涨幅超出首次置业者承受阈值，需求会快速外溢至偏远地区或公寓市场，形成“轮动”而非“普跌”。

澳洲房价上涨速度近四年来加速

五、买房人应对清单

自住买家：锁定 3–6 个月 pre-approval，避免利率底部反弹时 borrowing capacity 被突然压缩。

投资者：把“现金流缓冲”提高到 12 个月还款额，防止 vacancy 或租金增速跟不上利率反转。

远郊/公寓买家：优先选有铁路或轻轨落地的 corridor，利用“价差窗口”完成资产升格。

当季度涨幅刷新四年峰值、上涨周期写入 21 年至长纪录时，市场已不缺少“FOMO”情绪。历史经验显示，连贯上涨后期往往伴随政策与利率的再平衡，下一脚油门或刹车都可能出现在 2025 年上半年。对买家而言，把预算、现金流与时间表放在降息红利之前完成锁定，才是把“速度”转化为“安全垫”的务实策略。

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