在澳洲买房有多难？难买房的15座城市中，澳洲5地上榜！-金顶置业

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在澳洲买房有多难？难买房的15座城市中，澳洲5地上榜！

《Demographia国际住房可负担性报告2025》刚刚出炉，澳洲再次被贴上“贵”标签：全国平均房价收入比高达9.7倍，远超加拿大（5.4倍）、英国（5.6倍）和美国（4.8倍）；悉尼、阿德莱德、墨尔本、布里斯班、珀斯全部跻身“难负担15城”，其中悉尼以13.8倍仅次于香港，阿德莱德意外跃升第6，比墨尔本还高半个身位。Ray White首席经济学家Nerida Conisbee直言：“这不是个别城市危机，而是全国性问题。”

在澳洲买房有多难？难买房的15座城市中，澳洲5地上榜！

一、5城上榜，澳洲“贵天团”出炉

注：9倍及以上被归类为“难以想象的不可负担”

二、全国平均9.7倍——高收入国家中前茅

澳洲平均：9.7倍

加拿大：5.4倍

英国：5.6倍

美国：4.8倍

Conisbee：“澳洲主要城市全部跻身不可负担行列，这是全国性住房危机。”

三、阿德莱德“逆袭”：从可负担到第6

2019年前：倍数约6-7，全国可负担首府之一

2024年：倍数飙升至10.9，首次超越墨尔本

推手：州际移民潮、海滨生活方式、建筑审批滞后、土地供应受限

四、病因剖析：不只是“规划太紧”

Demographia归因：

城市扩张边界硬约束——绿带政策限制远郊土地

社区反高密度——NIMBY主义盛行，中层公寓审批难

文化偏好——澳人钟爱独立大房，土地利用率低

建筑成本——疫情后材料、人工双位数上涨，新房供应放缓

→ 结果：供需失衡+成本飙升，倍数一路飙升。

五、短期展望：降息或再推高倍数

房价：截至9月年涨8.9%，年底或破两位数

利率：市场预计再降息一次，借贷能力↑，买家基数↑

供应：五年120万套目标缺口巨大，新开工量仍低于人口增长

政策：各州首置激励、5%首付担保，低价段竞争白热化

Conisbee警告：“新建住房严重不足，政策激励反而让首置者抢有限房源，低价段价格被推高。”

六、社会冲击：买房=阶层象征？

年轻人：首付储蓄期延长至8-10年

中产家庭：换房成本飙升，被迫“锁死”在远郊

投资者：转向低价高租区，与首置者正面竞争

代际财富：房价涨幅>工资涨幅，财富差距代际固化

Conisbee直言：“在澳洲买房不再是经济问题，而是社会分层象征。”

七、解决方案呼声：供应+效率+技能

行业建议：

供应端：释放远郊绿地、加快中层公寓审批、引入模块化建筑

效率端：简化环评、统一州级审批、暂停非必要建筑规范修订

技能端：扩大建筑类技术移民，弥补本地学徒“4年真空”

联邦住房部长已承诺“削减审批官僚主义”，但改革落地仍面临地方议会与社区阻力。

八、买家策略：在“难负担”市场里生存

首置：锁定<80万澳元远郊新盘，利用5%首付担保+印花税减免

换房：关注中层公寓+铁路沿线，避开高密度楼花交割风险

投资：租金回报>4%、距CBD 45火车、避开NIMBY严重区

时机：春季库存上升但需求更强，早入市优于持续观望

九、贵不是终点，供应才是解药

当全国平均倍数已达9.7倍，澳洲不再是“房价贵”，而是“房价难想象”。在降息、激励、人口增长三重推力下，若供应继续滞后，倍数突破10将成为常态。对于买家，抓住远郊释放与中层公寓双轨供应，是利用制度红利的短路径；对于政府，只有把“释放土地+审批提速+技术移民”同步推进，才能让“难负担”的标签不再继续放大。

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