一房一厅+海景=125万！Cremorne翻新公寓一年涨40万，翻修费仅11万
悉尼下北岸再次上演“装修魔法”。Domain新拍卖报告显示，位于Cremorne Ben Boyd Rd的一套一居海景公寓，在花费约11万澳元全面翻新后，以125万澳元落槌——较去年末“原貌”报价85万澳元整整高出40万澳元。六位买家登记、四人积极竞价，从100万起步到125万收官，仅用了十余轮加价，把“到底要不要翻修”的疑问一次性拍在拍卖槌下。
一、成交速览
地址：Ben Boyd Rd 501/221号，Cremorne
户型：1卧1卫+大户型客厅+Middle Harbour全景
附带：1个产权车位
翻新成本：≈11万澳元（业主自掏）
拍卖轨迹：
起拍价：100万澳元
底价：115.5万澳元
指导价：105万澳元
落槌价：125万澳元（+1万/次递增）
Raine & Horne Lower North Shore中介Nicholas Boot直言：“这就是翻修价值的教科书案例——答案是肯定的。”
二、数字背后：40万溢价怎么来？
Boot解释：“地段+大户型一居+海景，翻修后达到拎包入住标准，买家愿意为‘即刻享受’付溢价。”
三、买家画像
买方：自凯恩斯迁至悉尼的夫妇，计划缩小居住面积
卖方：持有该公寓长达45年，享受长期资本增值
竞争格局：6人登记，4人积极出价，主要为换小房（downsizer）与年轻专业人士
四、市场背景：春季拍卖周初战告捷
上周全悉尼拍卖：1,153套
Domain初步清盘率：73.8%（已报721宗）
撤回拍卖：142场
清盘率同比：高于2023年同期，但略低于春季峰值
中介共识：翻修到位、景观、带车位的“拎包型”房源，仍能吸引多组买家竞价。
五、翻修价值拆解
视觉溢价：海港全景+全新内饰，拍照即出片
功能升级：开放式厨房、嵌入式家电、智能照明
即刻入住：无需再投入时间与金钱装修
地段：Cremorne距CBD约6公里，公交+轮渡双轨交通
六、翻修 vs 原貌：成本效益公式
净溢价 = 40万 - 11万 = 29万澳元
年化收益 ≈ 29万 ÷ 85万 ≈ 34%（单年）
未计：持有税费、销售佣金、资金成本
结论：在景观+地段双重下，11万翻修带来约2.6倍“投入产出比”，属于典型“花得值”案例。
七、买家启示
换小房（downsizer）愿意为“景观+电梯+车位”一次性付高价
年轻买家看重“即刻入住+低维护”
翻修预算控制在购价12-15%以内，且须聚焦厨房、浴室、景观视野
不带景观或面积过小的公寓，翻修溢价有限，不宜盲目模仿
Cremorne一居公寓用11万翻修换来40万溢价，再次证明“景观+地段+即刻入住”才是装修增值的金三角。对于买家，抢拍前别只算装修花了多少，而要衡量“视角”与“拎包幸福感”能换算成多少资本溢价——在春季拍卖场上，能让买家多轮加价的，从来不是瓷砖品牌，而是窗外那片无法复制的海。
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