把6.4米街面、345㎡基底叠到110米以上是什么概念？答案是——澳洲即将刷新“瘦高比”纪录的“铅笔塔”酒店。经过80份反对意见、一次规划委员会听证和两度高度微调，Tricon Management Group与IDC Property Management共同开发的皮特街410号项目终获通过：塔楼再加高2米，用于电梯机房与液体阻尼器，却仍被官方认定“无额外阴影、无视线侵占”。这意味着，悉尼CBD南端将出现一栋细长比1:17的超级瘦楼，比墨尔本Collins House（1:16）更纤细，也把“在针尖上跳舞”的建筑极限推向新高度。

一、项目档案

地址：410 Pitt St, Haymarket（紧邻Central Station）

基底面宽：6.4 m

基底建筑面积：345 ㎡

总高度：≈110 m（较原方案+2 m）

层数：33 层

功能：173间酒店客房（≈13 ㎡/间）+ 底层咖啡+ 30层土耳其浴+ 高空水疗平台

造价：约3,500万澳元

开发周期：2016概念获胜→2021法院确认→2024拆除完成→2025开工待定

二、设计亮点与工程挑战

可售面积大化

楼梯、电梯、风管全部集中布置于北侧核心筒，客房沿南侧展开，实现“观景面”无结构遮挡。

风致摆动控制

屋顶液体阻尼器（Tuned Liquid Column Damper）重约150吨，利用高层储水来回晃动，抵消1:17细长比带来的侧向加速度。

超高性能混凝土

核心筒抗压强度≥100 MPa，配合碳纤维箍筋，把柱截面压到极小，为客房腾出可用宽度。

施工组织

场地仅一条车道宽度，无法布置传统塔吊。开发商拟采用“爬升式塔吊+夜间浇筑”方案，把占街时间压缩到至低。

三、邻居为何反对？

Miramar公寓楼业主担心：

视线遮挡——30层以上水疗平台或直视其室内

日照损失——冬季阴影可能延长1.5小时

资产贬值——“被夹在峡谷里”的心理折价

规划委员会结论：加高2米后，阴影角度变化<0.3°，且酒店平台采用磨砂玻璃+绿植屏障，不构成“可感知遮挡”，反对意见被驳回。

四、“铅笔塔”版图

UNSW建筑环境学院院长Philip Oldfield解释：“高宽比突破1:15后，每升高1米就要增加阻尼质量与结构刚度，悉尼项目把住宅塞进如此窄的地块，正是土地价格与工程科技共同作用的结果。”

五、市场与行业意义

土地利用率示范

中央火车站半径500米内可开发空地越来越少，超高+超瘦成为“把死角变黄金”的解决方案。

酒店投资新模式

单房建筑面积仅13㎡，远低于传统酒店18–20㎡，通过高层景观与公共浴池溢价，开发商预计平均房价仍可做到每间35万澳元，IRR目标>18%。

政策风向标

新州规划厅2024年刚发布《CBD超薄塔楼设计指南》，明确高宽比、阴影控制、风环境测试标准，皮特街410号将成为首批“照章执行”的样板项目。

六、潜在风险

建设成本超支：特殊结构+阻尼器+爬升塔吊，造价可比同面积普通塔楼高20–25%

市场波动：酒店客房供应2026-2027年集中放量，RevPAR（每间可出租收入）或受压

法规变动：若未来阴影标准进一步收紧，类似项目可能面临更严格的风洞试验与公共咨询

从6.4米街面“长”出110米高楼，皮特街410号不仅是一次结构工程实验，更是悉尼CBD土地下的经济必然：当平面空间耗尽，只能向天空要利润。它的落地将验证“高宽比1:17”在澳洲风环境下的可行性，也为超瘦摩天楼提供新的技术参数。对于购房者而言，与其惊叹设计奇迹，不如关注它带来的示范效应——未来，更多“针尖地块”可能被激活，城市天际线越瘦越高，而“地段+工程创新”或成为房产增值的新公式。