随着澳洲房价不断的上涨，澳洲房价还适合投资吗？

这是一个很多客户都非常关注的话题，因为这关系着未来的投资收益问题。

今天我就花一小篇幅给大家讲讲澳洲现阶段的购房逻辑。

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首先大家先思考两个问题：

1、如果两个没有本质性区别的城市，一个前期涨幅很快，另外一个涨幅很慢，应该选哪个城市？

从简单粗暴的角度来讲，短期购房是选择涨幅慢的城市。比如2016年左右的西安、重庆等城市。

当然了，这也要综合分析，比如未来是否有城市利好，短期是否有政策支持，供需有没有变化等。

2、如果在同一个片区或者城市，两个需求量都很大的不同的产品，一个前期涨幅很快，一个涨幅很慢，应该选哪个产品？

道理是一样的，优先选择涨幅慢的产品，但是也是要综合分析，不同产品涨幅快慢的本质原因是什么。

理解这两个问题之后，我们来探讨澳洲购房逻辑。

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2020年以前，布里斯班和黄金海岸的房价只有悉尼的60%，墨尔本的80%。

但是随着近几年一些市场变化，昆州（布里斯班、黄金海岸）的房价增长速度比悉尼、墨尔本更快，价差越来越小。

1、昆州因为生活成本比较低，气候更宜人，所以，悉尼、墨尔本很多人口流入到了昆州。

2、因为州内移民人数较高，所以导致昆州整体的人口净流入全澳州高。

因为布里斯班和黄金海岸本身市场较小，连续几年人口的快速增长，造成需求的挤压，房价快速上涨。

3、随着布里斯班2032年奥运会举办城市的落定，布里斯班、黄金海岸的房价有了波上涨。

随着奥运基建的开工，导致市场上人工短缺，人工成本上涨了10-15%，这是昆州房价第二波上涨。

4、随着疫情的的突发，澳洲的整体建筑材料上涨，尤其是公寓的建筑材料上涨了近40%，在加上人工成本的增长，导致澳洲很多公寓项目无法正常开工，甚至破产清算。

本身供应量就少的布里斯班、黄金海岸公寓项目只有个位数，所以，昆州的公寓价格涨幅很高，甚至提前透支了未来2年的价格。

5、因为别墅产品的开发难度较小，供应量没有太大变化，另外土地价值更大，所以，建筑材料和人工成本的涨幅对别墅影响不大。

因此，综上所分析，未来的1-2年，布里斯班和黄金海岸以选别墅为主。

当然了，也要看推出产品的综合情况，位置、价格、产品等等，越是好的产品，越，未来增值空间越大。

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接下来我们再探讨一下墨尔本。

墨尔本近几年城运不好，尤其疫情期间，因为墨尔本更靠南，气温较低，病毒更强，封城时间长，导致期间人口流出较大。

其次因为疫情导致做为澳洲教育大城市的墨尔本留学生无法停留在当地。

二者叠加，导致墨尔本人口短缺，房价上涨一直都比较疲软，但是在2022年这一波跌幅中，墨尔本跌幅相对较少。

墨尔本前几年CBD公寓供应较大，导致了墨尔本这几年的公寓一直都不怎么涨，但是随着这几年的去化，基本上已经去化的差不多。

随着海外留学生的返回，墨尔本整体的公寓供应量（公寓）逐渐减少，未来墨尔本的公寓是个机会。

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后我们来简单说说悉尼。

悉尼一直都是澳洲房价的领头羊，但是因为房价过高，导致很多本地人移民到昆州，导致在过去的几年悉尼的涨幅不如昆州，但是悉尼的基数太高，绝对涨幅是高的。

但是悉尼就是悉尼，整体的基建水平要拉布里斯班好几条街，再加上悉尼是澳洲的经济中心，悉尼有澳洲多的有钱人，好位置、好房子的间隔一直都非常的坚挺。

因此，在悉尼选择不要怕贵，并且就要选择贵的，未来的泡沫属性更强，增值更高。

其次悉尼的安全性大于增值，配置大于投资，有钱人大于中产。

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基于目前的市场情况总结以下：

1、布里斯班：别墅>公寓；

2、黄金海岸：别墅>公寓；

3、墨尔本：公寓>别墅；

4、悉尼：配置>投资，安全>大于增值，贵的>便宜的；

以上的购房逻辑是基于3-5年的判断，如果拉长10年购房逻辑又不一样了。

来源：米宅澳洲房产