墨尔本

房地产市场触底反弹

CoreLogic的国家房屋价值指数显示，4月份房屋价值连续第二个月环比上涨，这是自去年5月以来的首次季度性增长，表明房地产市场已经触底反弹。

国家房屋价值指数显示，澳大利亚房屋价值在3月和4月分别反弹了0.6%和0.5%，随着四个大的首府城市在滚动季度内都记录了房价上涨，也进一步证明了积极的增长趋势已经出现。

*澳洲每月住宅价值变化

房屋价值的上涨是在供应量低、海外移民创下历史新高和租赁市场空置率极低的背景下出现的。

为了应对日益恶化的经济前景和日渐动荡的金融市场，澳大利亚央行在2023年4月暂停了加息周期，为澳大利亚的家庭缓解了一些压力。同时，现房价格在近几个月内已经回升。

尽管利率现在可能已经达到峰值，但家庭财务和房地产市场的阻力还没有结束。房屋需求可能会转向公寓，并且人口增长潜力可能会超出预期，外部冲击、信贷可用性和供需失衡等因素都可能加剧市场中期的供需失衡，导致租赁短缺情况。

在公寓市场的需求表现方面，尽管投资者对购买公寓的需求受到限制，但业主自住市场部分（尤其是退休人士）依然表现稳定。此外，其他因素也在稳步提高公寓的潜在需求，包括与独立房屋相比更具可负担性、移民水平回升以及日益严重的租赁供应问题。

*左：墨尔本房屋价值季度变化 | 右：墨尔本公寓价值季度变化

根据仲量联行截至2023年季度的数据显示，墨尔本在建公寓共7,118套，相比往年略有上升。其中约62%在墨尔本城区。墨尔本售出3.45万套公寓(包含新房和现房)，继2022年下降约30%之后，2023年的年销量略有回升。

截止至4月20日，大墨尔本区域公寓房价中位数为$590,473。墨尔本的租赁空置率自2020年底达到5.5%的以来，已大幅下降，3月23日为1.1% (数据来源：SQM Research)。其中移民和留学生在2023年季度的回归加速了公寓市场的复苏。

*澳洲4月各城市公寓中位价变化

大墨尔本区域公寓总租金收益率为4.0%，资本价值的下降和租金的上涨使墨尔本的公寓总租金收益率在过去一年中上升了约50个基点(JLL Valorem, 4月23日)。目前，收益率已回升至接近新冠大流行前的水平。

从供应方面来看，墨尔本公寓建设水平适度，未来几年可能会保持这种水平。仲量联行分析师Leigh Warner和Aiden Mayne表示，尽管购房者的需求越来越乐观，但建设成本和融资成本的上升使得大型高密度项目难以推进，可能会使供应在更长时间内保持温和。

*左：墨尔本新上市房源数量 | 右：墨尔本住宅总房源数量

他们写道：“住房需求可能转向公寓，人口增长可能出人意料地上升，这些都可能加剧市场中期供需失衡，加剧租赁房源短缺，并支撑价格水平。”

“由于目前库存很少，开发商在大多数市场的销售率都有所提高。自住房尤其如此，但越来越多的大众市场产品交易情况也有提高。”

*左：墨尔本公寓空置率 | 中：墨尔本年度租金变化| 右：墨尔本房源总量变化

虽然材料成本有所缓解，但劳动力仍然短缺，在市场上难以找到适合大型高层项目的建筑商。

由于租赁市场紧张、出售项目进展缓慢以及近宣布的税收变化，建房出租项目的开发渠道正在不断增加。

*墨尔本住宅价值和家庭收入对比曲线

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“随着住房负担能力变得更具挑战性，更多员工重返办公室，学生重返校园，边境重新开放，单元房价格在近的低迷时期保持坚挺。”

“有明确的证据表明，我们开始看到首次购房者的活动在增加，我认为他们可能瞄准了相比于独立屋，可负担性更强的购房市场，以逃避紧张的租赁环境。”

*左：维州国际移民季度变化 | 右：维州洲际移民变化

“重要的是，银行在发放低首付和高债务收入比贷款方面仍然相当谨慎。因此，在我看来，公寓市场将成为买家的佳选择之一，因为它的可承受性更好。”