面对澳大利亚的大面积房价下跌，有些人认为是“抄底”的好时候，快速入场，有些人则担心未来会持续低迷，因此承担风险。

那我们首先来分析下，为什么会有这个房价下跌？

经过多年的稳健增长，澳大利亚的房价正在以几十年来未见的速度下降。

根据房地产分析公司 CoreLogic的数据，全国房屋价值指数录得自 1983 年以来的大月环比（7 月至 8 月）跌幅。

虽然很容易将加息视为房价下跌的原因，但还有其他因素会影响房地产市场。

在“COVID-19 大流行时期”，部分由于利率处于历史低位，澳大利亚全国房地产价格大幅上涨。低利率可以鼓励住房市场价格上涨，而提高利率往往会产生相反的效果。

现金利率在 0.1% 的历史低点维持了近两年之后，于去年 11 月升至 2.85% ，这意味着借款成本上升。

近的加息，以及未来进一步加息的前景，可能会让许多潜在买家望而却步。

此外，利率的上升影响了许多购房者的借贷能力，可能会减少他们在房产上的支出。

这意味着，在许多地区，几年前可能迅速被抢购一空的房子可能会在市场上停留更长时间，这可能会促使卖家降价，以吸引买家回来。

房子需要更长的时间才能卖掉

根据 Domain 数据，墨尔本和悉尼，以及堪培拉和霍巴特等大首府的房屋在市场上的停留时间都比一年前长得多。

这表明买家竞争较少，为未来的业主提供了机会，让他们在做出人生中大的财务决策之一时从容不迫。

另一方面，在 COVID-19 大流行期间证明很热的州首府房屋继续看到市场下降的天数。

Domain 的研究和经济主管 Nicola Powell 博士说：“上市天数很好地表明了房地产供需之间的平衡。”

“虽然与去年同期相比，待售天数有所增加，但我们需要记住，去年需求异常旺盛，造成了激烈的竞争，并降低了待售天数。

在他看来，尽管不断上升的利率和通货膨胀抑制了需求，但目前市场上的停留天数仍然低于前五年同期的平均水平(除了霍巴特的房子)。只要符合市场价格预期，许多卖家都有望成交。

房价下跌

根据 SQM Research 的数据，到 2021 年底，全国房地产挂牌总数出现了短暂下降，现在挂牌数量再次增加。

新的 SQM 数据显示，澳大利亚各地有超过 230,000 处房源。

CoreLogic数据还显示，自今年早些时候达到顶峰以来，全国房价已下跌超过 10% 。

平均而言，全国房价都在下跌。

但是，这可能会受到某些地区大幅减少的严重影响。在个别城市或地区，部分房价保持平稳，甚至出现小幅上涨。

澳大利亚房地产市场展望 2023-25

生活成本、需求减少和房价下跌等因素正在增加“观望”买家队伍。

当地一位买家代理人 Lloyd Edge表示，“实际上，没有人知道市场何时会触底，这是因为你不知道自己已经触底，直到市场再次开始上涨，但那时你就太晚了。”

尤其是对首次购房者来说，房价下跌似乎是件好事。特别是包括澳新银行(ANZ)经济学家在内的一些人预测，房价将在 2024 年的某个时候回升。

然而，房价在下跌的同时，利率却在上升，这可能会抵消房价下跌给购房者带来的一些好处。

迄今为止，房地产市场放缓的情况十分普遍，但各地区之间存在显著差异。

毫无疑问，悉尼是负债重、可负担能力差的首府城市，这个市场可能容易受到借贷成本上升的影响。因此，它将经历大幅度的下降。

SQM Research 显示，悉尼的要价已开始下降，尽管近趋于平稳。

另一方面，珀斯（Perth）正从其活跃的资源行业和人口流动的复苏中找到支撑。毕竟，在2000年代上次利率大幅上升期间，珀斯市场表现良好。

那么，到 2025 年，澳大利亚房地产市场将发生什么变化？

早在 5 月，澳大利亚储备银行 (RBA)就将现金利率上调至 0.35%，这是 10 多年来的首次上调，此后每月都加息，目前的现金利率为 2.85%。

这是澳洲联储再次将通胀率轻松控制在 2-3% 范围内的目标的一部分，其增幅与抵押贷款持有人评估的 3% 服务能力缓冲不远。

澳洲联储警告称，预计到 2023 年通胀将进一步上升，因此现金利率将进一步上升。

由于外部借贷成本上升以及对货币政策收紧的预期，固定抵押贷款利率继续上升。

“借贷能力随后下降，拖累了买家抬高房价的能力，”QBE 近发布的澳大利亚住房展望报告称。

“预计未来六个月住宅价格将出现大跌幅，2023 年底将标志着周期的底部。”

该报告指出，由于借贷成本趋于稳定，价格有望回升。

报告称：“单价并不能免受信贷条件收紧的影响，但在过去两年中录得较为温和的增长，预计降幅小于独立屋。”

“由于近的价格差异，单元价格比房屋更不容易受到负担能力问题的影响。”

随着工人转向混合工作安排，这将刺激对单位部门的需求，因为在家工作的兴起推动了对更大住宅的需求。

除了自住者以外，投资者将继续活跃于整个市场，这是受租赁市场压力带来的收益增长所吸引的。据怀疑，包括国际学生回国在内的海外移民将维持这一市场。

Buyers Agency Australia 创始人 Dragan Dimovski 本周早些时候表示，投资者也渴望在现金之外寻求更好的回报。

2025年澳洲经济会怎样？

当然，房地产市场受一系列因素的影响很大，尤其是宏观经济因素。

QBE报告预测了 2025 年澳大利亚经济情况。

它预计现金利率为 2.6%——低于现在的水平。就业增长率预计为 2.2%，低于截至 2022 年 8 月的 12 个月内 4.4% 的增长率。

失业率预计也将从目前的 3.5% 上升到 4%，但仍远低于 5% 的“自然”失业率。

幸运的是，通货膨胀率预计会低得多。

消费者物价指数 (CPI) 预计为 2.5%，在 2-3% 的范围内，远低于我们目前所经历的 6.1% 的水平。

预计经济将以 3.7% 的速度增长，这是一个相对强劲的速度。