澳洲房产：加息？加不动了！
澳大利亚上周的利率实际下降了。
联邦银行、西太平洋银行、麦格理银行和 Suncorp 等银行下调了固定期限利率，尤其是四年期利率。
这些决定突然逆转了几周前、主要贷方对固定利率的一些野蛮加息。
CBA 和 Westpac 都将其四年期贷款利率削减至 4.99%。
就 CBA 而言，该利率比之前的水平下降了约 1.6 个百分点，因此现在远低于 5.8% 的可变利率。
是因为他们变大方了？并不。
更有可能的解释是，随着经济衰退的可能性继续增加，大多数专家几周前预测的利率路线正在修正，明年利率下降的可能性正在上升。
在从去年年初起向各国央行施压以开始一连串猛烈加息之后，货币市场突然放松了。
澳洲联储很晚才加入抗通胀阵营。
在多年来鼓励大家超前消费后，政府在前几个月里以几十年来快的速度推动了加息。
央行提倡展望未来，提前行动，而现在的战略完全背道而驰，希望所有人三思而后行，以保持经济平稳。
随着经济衰退的气味散播，货币市场正在解除加息。
悉尼和墨尔本这两个首府城市，在疫情结束后引领了房地产市场的繁荣，如今却正在下降，并且下降的速度逐步加快。悉尼房价 7 月份下跌 2.2%，墨尔本下跌 1.5%。
繁荣时期远高于 80% 的拍卖清盘率也开始大幅下降，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率分别仅为 52% 和 54%。
卖家对房产的前景感到震惊，他们正在退出市场。与去年同期相比，上周末全澳挂牌量下降了 8.4%，悉尼首当其冲，下降了 15%。
银行已通过大幅减少向新借款人 （尤其是首次购房者）贷款的金额来应对新环境，这种现象将导致更低的房价和拍卖清盘率。
根据投资银行 Barrenjoey 的分析师乔纳森·莫特 (Jonathon Mott) 的说法，他怀疑澳大利亚央行将继续提高利率至 3%，甚至可能超过今年的预测。
如果发生这种情况，他认为许多家庭，尤其是首次购房者，将难以偿还贷款。
澳大利亚对利率变动特别敏感，有两个原因。
首先，澳洲家庭是上负债多的家庭之一。大部分债务都与房地产有关，这导致了第二个问题。
住房贷款绝大多数是浮动利率贷款。甚至固定利率条款的期限也相对较短。
因此官方现金利率的变化比许多其他国家的影响更大，因为利率会波及大量的家庭，从而改变他们的支出模式。
另外一方面，几个月来，澳洲联储一直认为，家庭的储蓄、财富积累将为利率快速上升提供充足的保护。
但这不完全正确，因为家庭状况并不均衡。较成熟的家庭可能已经建立了相
当大的缓冲。而大多数刚买房的人根本不可能有任何缓冲。
由于浮动利率现在远远高于四年期固定利率，近一连串的双重加息似乎已接近尾声，明年降息可能性非常大。
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