"Help to Buy"

推出“帮助买房”计划

工党首先推出了 Help to Buy 计划，更偏重经济适用市场。

CoreLogic 的研究主管蒂姆?劳里斯(Tim Lawless)在总结工党政府的计划时说，“Help to Buy” 计划可能会受到潜在购房者的欢迎，因为它为中低收入者提供了一个更实惠的进入澳大利亚房地产市场的切入点。

专家指出，工党的住房政策可能会使经济适用房免受市场低迷的影响，甚至可能使一些供应不足的地区房价上涨。

CoreLogic 的研究主管蒂姆·劳利斯(Tim　Lawless)表示，随着首次购房者逐渐采用这些计划，外环郊区和房价相对便宜的非首府地区的独立住房，以及整体公寓市场的需求可能会因此增加。

根据 Help　to　Buy 共享权益政策，年收入9万澳元（个人）和12万澳元（夫妇）的人群可申请该计划买房，通过该计划买房，可以享受政府出资高达30%（二手房）和40%（新房）。

该计划每年仅有1万个名额，

并且在不同州/领地实施不同的房价上限限制。

在悉尼和新州的非首府地区，

房价上限不得超过95万澳元；

在墨尔本和维州的非首府地区，房价上限为85万澳元；

布里斯班和昆士兰非首府地区，房价上限为65万澳元；

珀斯、阿德莱德、霍巴特和达尔文的房价上限为55万澳元；

堪培拉则为60万澳元

CoreLogic 的分析显示，目前全国三分之一的地区，总共1122个Suburb可满足工党的定价上限。

由此可见，此计划利好远郊房产以及近郊的公寓住宅。

Lawless 说：“考虑到该计划涉及的价格上限，需求偏向定价范围较低。同时，从密度而言，这项政策利好中高密度住房市场。”

该计划的另一个优势是，买家可以在财务状况较好的情况下“充值”房屋所有权。不过，如果所有权比例发生任何变化，按理说，都将伴随着房产累积的股权比支付回政府。

尽管该计划预计将受到购房者的欢迎，但 Lawless警告称，任何考虑该计划的人都应意识到以如此低的首付购买房产是具有风险的。

"由于未来一年或数年房屋市场可能步入衰退，一些买家会发现他们的房屋价值低于所持债务，"他说。

“重要的是要知道，如果房产在负资产情况下出售，政府是否会分担下行风险。”

重要的是，“Help to Buy” 计划只是解决住房负担能力的症状，而不是旨在真正解决根本问题。与首次置业贷款计划类似，新一届工党政府似乎正在从“住房负担能力”的解决方案调整为更务实的政策，以住房所有权为目标，避免对房价造成任何下行压力。

"Regional First Home Buyer

Support Scheme"

增设“住房担保计划”名额

工党政府同意继续为住房担保计划提供资金。

Lawless也着重介绍了“首次置业贷款计划”(First Home Loan Deposit)，该计划在6个月内分配首批增设的1万个名额，专为远郊（澳大利亚主要城市以外的地区）首次置业者而设。

要想获得申请FHLDS的资格，妻共同收入低于 $20万澳币，或个人收入低于$12.5万澳币，名下没有任何房产，且为年满18岁的澳洲公民。

须在购房交割或居住证发放后六个月内搬入居住。如果你不在已购买的住房中居住将失去FHLDS的担保。此时你会被要求支付无FHLDS担保下必须要支付的费用。

Lawless 指出，FHLDS此次发放的名额可能没有那么快被占用，建筑限制/建设成本可能会阻碍新住房共享股权计划的实施。

CoreLogic对澳大利亚远郊地区的分析显示，大约有三分之一 (33.9%) 的独立房价值中值等于或低于FHLDS计划的价格上限，而71.1%的单元房价值中值等于或低于价格上限。

Lawless 补充道:“尽管在过去几年里，远郊房价的增长速度超过了主要城市，但我们仍然看到远郊房价与家庭收入的比率 (2022年3月为7.9) 低于主要城市(8.5)。”

“从租金角度来看，自2017年以后，远郊租户的租金占收入比率一直高于首府城市。”

然而，对于整体房地产市场，AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说 : “ 这些政策提供的数量相对较小，不断上升的利率已经对悉尼和墨尔本产生了重大影响，这不足以影响价格的下跌。”

联邦银行（CBA）经济学家艾尔德（Gareth Aird）直言，这些政策不足以缓和利率上升和生活成本上升对澳洲家庭的影响。

Aird说，像联盟党（首套房担保计划）和工党（帮你买房计划）所提供的政策，在市场上升期比在低迷期的影响更大。

他说：“联盟党和现在的工党新政府的政策在上升的市场中会产生更大的影响，因为它们是需求驱动的计划。”

“National Houseing Supply and Addordability Council”

建立国家住房供给及可负担性部门

对于购房者来说，令人鼓舞的是，许多导致住房可负担性恶化的因素，例如土地释放不足、限制性的城市规划政策等，将成为重新规划的一部分，该部门（NHSAC）将在NHFIC部门的基础上被赋予更多任务及职权，重塑澳大利亚住房市场。

将负责管理各种政府项目，包括 Help to Buy、现有的贷款担保计划，以及 Housing Australia Future Fund （澳大利亚住房未来基金），并负责新成立的National Housing and Affordability Council 和 National Housing and Homeless Plan.

Lawless 表示，扩大NHFIC的职权范围，应有助于解决住房负担性问题，同时增加透明度，并报告政府拥有土地的发放情况，帮助引导经济适用房供应相关政策。

他说:“有趣的是，工党打算通过对外国买家征收更高的费用来为其中一些举措提供资金。”

“海外购房交易数量与其被征收的额外费用成本有关，近年来，联邦政府和州政府对海外买家征收了更高的税。

事实上，根据FIRB的数据，这可能是导致海外购买审批数量触及纪录低点的原因之一。

对海外购房的进一步抑制有可能使海外购房保持在较低水平从而对租房供应产生负面影响。

可以说，鉴于外国买家通常都必须购买新房，所以会引入更多租赁住房，而海外购房活动的增加有助于缓解澳大利亚的租赁危机。”

The Housing Australia Future Fund

新增经济适用房

政府还计划对社会保障住房进行新增，自2006年以来，社会保障房的存量仅略有增加，五年内新增的3万套住房仍然不够。

Grattan 研究所的 Brendan Coates 在近的一份报告中指出，即使有10万套额外的社会住房以满足需要的人群，超过三分之二的低收入澳大利亚人仍将留在私人租赁市场，在此基础上，全国平均租金目前每年上涨约9%。所以完全不用担心租赁市场受到冲击。

后，作为投资者、购房自住者，或不同群体的人群，看待新政策的角度会有所不同，但购房政策在影响房价和市场供给、需求的同时也能影响社会治安及人民的整体生活水平。

具体了解政策细节及目的，结合专家分析，可帮助我们全面的评估即将到来的房市新周期。

素材来自：澳新见闻

Source: CoreLogic, FRIB, State Revenue Offices