澳洲房产：“租房危机”蔓延，空置率一降再降
No.1全国租赁市场状况
澳大利亚的租房市场正在经历16年来紧张的时期，全国租房市场空置率已经下降至1%，许多地区可出租的房产数量为零。根据SQM 研究机构新的报告显示，3月份可供出租的房产数量比去年同期减少了一半，全国仅有36,868处房屋正在出租，其中较小的首府城市霍巴特和阿德莱德受到的冲击为严重，空置率仅为0.3%。悉尼的空置率从去年3月的3.4%降至今年的1.6%。而墨尔本也从新冠影响中逐渐恢复，从去年的4.4%降到今年的1.9%。出租房挂牌量比10年平均水平还要低12.5%。而从首府城市的挂牌量来看，3月份的新挂牌数量比2月份有所增长，但是同比去年3月下降了14.4%。
与此同时，租赁的需求也在大幅增加。根据PropTrack的租赁报告，墨尔本和悉尼的租房需求同比增长幅度大，分别为59.6%和52.2%，而布里斯班的需求也接近峰值，截至3月，布里斯班的需求在12个月内增长了32.2%， 阿德莱德增长了29%，
因此，房源数量的减少和租户的竞争导致全国各地的租金价格持续攀升。澳大利亚的首府城市房屋出租价格正在以7年来快的速度增长。首府城市的周租金中位数上涨了1.1%。
在墨尔本、悉尼、阿德莱德、达尔文和霍巴特，公寓相对于别墅更受租客欢迎。在布里斯班，租客支付公寓的租金超过别墅2倍，而这是由于昆士兰人口增长为强劲，而对于公寓的需求，受到年轻家庭、就业市场以及生活方式的影响。
No.2租房市场火爆的原因
后疫情时代，租房市场火爆的原因主要有几个方面：
首先，边境的开放与限制的放松，更多海外人口涌入澳洲以及各大首府城市，加上留学生的回归，租房市场供不应求。同时，受到旅游业回归的影响，许多出租物业被转变为短期出租物业，进一步减少了可长期出租的房源，导致租房供应数量减少，租金上涨。
其次，大流行期间，市中心租房市场遭到重创，许多投资者在大流行期间纷纷抛售物业并退出房地产市场，当边境重新开放，租房需求上升，出租房供应反而下降。尤其是悉尼和墨尔本内城区在新冠期间经历了高空置率后，随着人们返回城市，这些地区的租房市场也开始重新开始变得火爆起来。
后是州际人口流动。以昆士兰为例，因为疫情控制与长期封锁，许多墨尔本人和悉尼人选择向北涌入，迁入昆士兰，造成昆士兰房产需求的增加。同时布里斯班创纪录的低利率、政府政策的支持以及各种刺激措施，更加快了租房市场的复苏，成为3月空置率在首府地区中跌幅大的城市，而随着租房需求的上升，租金也随之增加。
投资者投资房产，除了要看到资本的增长潜力外，还需要能够从租金收益中获得更好的回报。现阶段，出租房空置率的下降以及房源在市场上停留天数的下降都意味着租房需求的强劲，这样的市场需求会进一步推动租金的上涨以及更高的入住率，投资者则会获得更好的现金流。
此外，有着增长的动力，基础设施发展的需求就会紧随其上，而该方面的发展会进一步吸引更多的租客，并终推动更强劲的租赁需求和未来的资本增长。
只考虑资本的增长，投资者往往更倾向于选择别墅作为投资，但是从实际的房市状况来看，目前投资公寓的收益率也非常可观，例如：首府城市的公寓总租金收益在过去的一个季度就增长了2.3%。房产专家建议，在目前的租赁市场状况下，在澳大利亚各首府城市购置房产，都将获得极高的投资回报。
来源：Ironfish亚太集团
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