2024年末的一个季度，澳大利亚的住房建设步伐显著放缓，独立住宅和联排别墅、公寓类住宅的开工率均出现了自2023年9月以来的较大幅度下降。这一趋势引发了对住房供应和需求平衡的广泛关注。

住房建设数据下滑

根据澳大利亚统计局周三发布的新数据，2024年12月季度独立住宅开工量下降6%，至26,549套；公寓、联排别墅及半独立住宅的开工量下降1.5%，至15,217套。总体新房开工量下降4.4%，至41,911套。尽管季度数据出现下滑，但2024年全年新房开工量仍达到168,049套，较2023年增长1.8%。

然而，这一水平远低于澳大利亚每年新增约20万个家庭所需的住房建设数量。汇丰银行澳新首席经济学家保罗·布洛克斯汉（Paul Bloxham）指出：“我们没有建够房。”根据当前新增家庭数量的趋势，澳大利亚每年至少需要建设约20万套住房，而目前的建房数量比需求低了大约20%。

政策与市场反应

在上周末，澳洲工党和自由党相继公布了住房政策，以迎接即将到来的大选。这些政策包括扩大购房担保计划、允许抵扣房贷利息税等，但遭到广泛批评，因为它们主要刺激需求，却未能有效增加住房供应。

相比刺激需求，推动新房建设是一个更难设定也更难实现的目标。住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O’Neil）和反对党住房事务发言人迈克尔·苏卡（Michael Sukkar）均未公布支持各自数十亿住房承诺背后的数据模型。工党的政策是投资100亿澳元建设10万套首套房住房；而联盟党宣布设立一项50亿澳元的基础设施基金，声称将解锁足够土地以建设50万套住房。

布洛克斯汉强调，增加住房供给至关重要。“任何单纯刺激需求而非增加供应的政策，都可能进一步推高房价，而无法真正解决住房可负担性问题。”他建议关注土地分区政策、建筑工人数量、建材供应以及简化新建住房流程等方面。

高密度住宅的挑战

当前整体数据还掩盖了高层公寓项目的更大下滑——而这类项目正是增加住房总量的关键。澳大利亚建筑师协会（Master Builders Australia）首席经济学家肖恩·加勒特（Shane Garrett）表示：“更令人担忧的是，高密度住宅（如高层公寓）的开工量下降了7.6%。”高密度住宅建设多年来一直处于低谷，新房供应不足是导致租赁市场可负担性恶化的主要原因之一。

来自社会和可负担住房领域的建设可能会有所回升。社区住房行业协会（Community Housing Industry Association）首席执行官温迪·海赫斯特（Wendy Hayhurst）表示，联邦政府的“澳大利亚住房未来基金”已与社区住房提供者签署合同，计划建设超过8000套住房。“这些项目中很多已经获批，所以我们预计会有一个开工的小高峰。”但她指出，较高的利率和建筑成本仍在影响社区住房项目的可行性，就像私人市场一样。一旦借贷成本下降，整个社区住房领域将大受鼓舞。

政策展望

同日，自由党还公布了一项新计划，如果在5月3日大选中获胜，将加速住房环境审批流程。反对党承诺将在12个月内清除积压的住房环境审批申请，并在6个月内完成所有已滞留超过一年项目的审批。澳大利亚地产委员会（Property Council of Australia）对此表示欢迎，称该举措有助于解锁大量被行政流程卡住的新建项目。

结语

澳大利亚的住房建设在2024年末的一个季度显著放缓，这不仅影响了市场供应，也加剧了住房可负担性问题。尽管政府和政党提出了多项政策，但真正解决住房短缺问题仍需从增加供应入手。关注土地分区政策、建筑工人数量、建材供应以及简化新建住房流程等方面，将是未来政策制定的关键方向。