疫情催化了澳大利亚房地产市场的显著变化。新冠病毒入侵澳洲已有两年，从主要城市反复的暂时封锁，前所未有的货币政策，区域性和低密度住房偏好的新流行到各种政府购房激励措施的引入，澳洲楼市的动态都与疫情密不可分。

　　两年疫情影响下，无论是结构、趋势、价格还是市场参与者，澳大利亚房地产市场都在不知不觉中发生了翻天覆地的变化。

　　01.澳房价上涨25%，创历史新高

　　尽管初有所下降，但澳洲房价在2020年3月底至2022年2月期间上涨了24.6%。

　　在疫情开始时，该指数的跌幅相对较小，销售和挂牌量的影响远大于价格。在2020年4月至2020年9月期间，全澳房价下跌了2.1%，随后在低利率、高家庭储蓄、政府补助和住房供应急剧减少的情况下开始飙升。

　　到2022年2月，CoreLogic估计住宅房地产的总价值将从疫情开始时的7.2万亿澳元增加到9.8万亿澳元。澳大利亚住宅价值中位数增加了173,805澳元，达到728,034澳元。

　　02.首次购房者活动激增

　　在疫情开始时，首次购房者占住房需求的很大一部分。在初的经济衰退之后，更多的经济适用房选择，史低的抵押贷款利率和政府激励措施让许多首房买家抓住了机会。

　　ABS数据显示，在2017年至2019年房地产市场下滑期间，首次购房者的新贷款数量渐渐增加；自2020年6月起，随着HomeBuilder计划的推出，首次购房者活动激增，该计划与首次购房贷款计划以及其他针对首次购房者的州政府补助和印花税优惠可以一起使用。

　　政策激励的效果超出预期：首次购房者的市场活动激增，并在2021年1月达到顶峰。这一高峰反映了自2010年的十来年首次购房者的参与趋势变化，同时也标志着首次购房者补助金的暂时提升。

　　截至2022年1月，向首次购房者发放的贷款为10,964笔，高于十年平均水平8,682笔。按比例来看，1月份首次购房者贷款占自住者抵押贷款需求的24%，与十年平均水平一致。

　　总体而言，虽然房屋价值的上涨为那些希望进入市场的人设置了更大的存款障碍，但2020年全年推出的各种政府计划仍极大地激励首次购房者的参与。

　　自2021年1月的高峰以来，首次购房者的市场活动回落，这反映出随着房价大幅超过收入，房市有了更高的进入门槛。

　　03.住房债务水平创历史新高

　　过去两年房价的快速上涨主要是官方现金利率大幅下降的结果。自2020年11月以来，澳央行将官方现金利率目标设定为0.1%，至今仍未加息；降低的债务成本使借款人能够获得更多贷款。

　　根据RBA的数据，截至今年1月份，未偿住房信贷总额达到创纪录的2万亿澳元以上，而截至2021年第三季度，住房债务与家庭收入的比例也达到创纪录的140.5%，高于2020年3月的139.2%。

　　尽管一月份未偿还信贷总额超过2万亿澳元，但ABS数据显示，截至2022年1月，每月用于购买房地产的新融资仍在继续创下新高，达到337亿澳元。

　　值得警惕的是，高水平的住房债务，尤其在房价增长速度快于收入的情况下，给澳大利亚经济造成了脆弱性。

　　04.独立屋与公寓出现价格鸿沟

　　买家群体的构成和疫情的影响都可能导致house和公寓之间这项创下纪录的差距。

　　一方面，对公寓有偏好的投资者在这两年间只占购房需求的一小部分；另一方面，随着澳大利亚人疫情期间待在家里的时间越来越多，独立屋的需求可能越来越高。此外，诸如HomeBuilder补助金之类的政策也是导致独立式住房需求增加的重要因素。

　　这些因素都导致了当前house和公寓价值出现前所未有的差距：

　　澳大利亚的独立屋中位价比澳大利亚单元或公寓中位价高出29.8%，创下历史新高，房屋价值溢价约为182,000澳元，相比2020年3月的8.5%翻了三倍有余。

　　可以看到，几乎每个首府城市的独立屋中位价相对于公寓中位价的价值溢价都在大幅上升。

　　05.郊区崛起

　　2020年和2021年的人口流动趋势显示，离开城市前往封锁区域以外郊区的人数有所增加，而从城市迁居到另一城市的人数有所下降。

　　高于正常的住房需求和澳大利亚偏远地区异常低的房源数量导致了偏远地区房价的暴涨。

　　无论是在销售市场还是在租赁市场，自2020年3月以来，澳大利亚各地区住宅价值平均涨幅近40%，而首府城市的房屋价值增长了约21%。

　　而生活方式流行风向的转变也加速了房价增长，诸如黄金海岸等地区提前加入了百万大军——这些地区的房价中值现在超过了百万澳元大关。

　　后，当前澳洲房地产市场的上涨背后是非凡的价值收益，为业主带来了巨大的财富增长，但对于非业主来说，进入市场的障碍更大了。

　　无论如何，自2021年4月以来，全澳房价的月度涨幅正逐渐放缓。CoreLogic的分析师认为，目前阻碍房地产市场持续增长的不利因素多于顺风因素，例如，现金利率上涨可能比预期更快，负担能力受限，以及消费者信心减弱导致需求放缓等等。

　　虽然疫情期间的一些结构性转变可能会长期维持澳大利亚偏远地区的需求，但今年晚些时候，房价可能会出现较为普遍的下降。

　　（数据来源：Domain、Realestate、CoreLogic）