降息红利退潮，廉价区“逼空”上涨：2025澳洲房市7.7%涨幅背后的冷暖图谱-金顶置业

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降息红利退潮，廉价区“逼空”上涨：2025澳洲房市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

当经济学家还在咀嚼年末通胀数据时，澳洲房地产已为2025年写下戏剧性句号：全国房价逆势年涨7.7%，却掩不住“利率过山车”掀起的层层暗涌。Cotality研究主管Eliza Owen指出，三轮降息共75个基点把春季行情推向高潮，却在第四季度被“加息幽灵”瞬间按下暂停键——悉尼、墨尔本房价在12月前四周直接原地踏步，而布里斯班、阿德莱德等次级首府仍以双位数涨幅傲视全国。核心原因并非富人加仓，而是中高收入者“向下换档”，把传统平价区买成年度火赛道。

降息红利退潮，廉价区“逼空”上涨：2025澳洲房市7.7%涨幅背后的冷暖图谱

一、冷热不均的“2025成绩单”

全国：+7.7%（11个月）

布里斯班 & 阿德莱德：+10.2%

悉尼：+5.1%

墨尔本：+4.2%

低价25%市场：+9.5%

25%市场：+6.2%

Owen强调：廉价区涨幅几乎是豪宅区1.5倍，这是典型的“负担能力扭曲”现象。

二、利率过山车行程表

1-3季度：市场沉浸在“降息将延续”的乐观中， clearance rate 一度冲破70%

4季度：通胀高于预期，CBA、NAB先后放话“2026年初加息”，悉尼、墨尔本四周内房价零增长，拍卖成交率跌回56%

三、政策“甜蜜”与残酷并行

5%首付计划：2025年10月取消收入上限，房价限额提至80-95万澳元

Help to Buy：12月上线，政府出资30-40%产权，首置客可少借数十万

Domain的Nicola Powell指出：补贴让买家“挤得进门”，却同时推高同区售价，“上车价”更高了

投资者贷款占比重返40%，但集中于二手房，对新增供应几乎零贡献，Ray White的Nerida Conisbee直言“政策救市≠供应救世”

四、2026年前景：廉价区或继续领跑

情景假设

① 加息25bp：低端市场涨幅收窄至5-6%，但仍高于3%

② 利率不变：低端继续+8-9%，+4-5%

③ 降息重现：低端有望双位数，核心城区补涨

共识：无论利率方向如何，“供应缺口+人口净流入”决定价格底部继续抬升；首置客购房重心已向≤150万澳元区间永久性下沉

五、不同人群应对策略

首置族

用政府共享产权把贷款额压到收入5倍以内，锁定通勤45、空置率<1.5%的外环

预批利率按7.5%计算，防止加息后借贷能力骤降

换房族

卖出25%（慢涨），换入低价25%（快涨），实现“价差套利”

投资者

关注2027-28交付的新公寓，逆周期锁价，享供应真空租金跳升

避开高楼期房，优先中型低密度项目，降低建筑商违约风险

观望者

把决策周期压至90天，政策窗口常随利率预期瞬间关闭；等待≠省钱，可能=更高入场价

2025年教会市场一个冷酷逻辑：降息能点燃情绪，却盖不住供应缺口；补贴能拉人上车，却同时把车门价抬高。2026年，无论加息是否落地，“价格底层25%继续跑赢”几乎写进剧本。对买房者而言，把购房决策锚定在“自身现金流+外围基建落地时间线”，比赌利率方向更可靠：先卡位，再升级；先立足，再换座。否则，等待你的不是房价崩盘，而是廉价区也迈入“百万起步”的常态化未来。

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