在额外印花税、土地税附加费、空置费层层加码的背景下，维州依旧拿下“全澳受外国买家青睐”头衔。澳洲税务局（ATO）首份《外国资产所有权登记册》显示，2023年维州共录得2,606套房产被海外买家购入，较2021-22年度的1,703套增长逾50%；同期全国4万余套外资购房中，约1.7万套位于维州，占比高居各州之首。

一、成交结构：低于100万澳元的新房成“主菜”**

房型：新建住宅与未开发空地占绝对主流，豪宅或二手房交易稀少

总价：多数成交低于100万澳元，与本地首次置业段高度重叠

区域：集中在墨尔本市区及近郊地铁沿线，与铁路、学区、大学资源高度重合

二、全国视角：中国买家继续领跑，总量仍处低位**

来源国TOP3：中国、日本、新加坡（合计占比近50%）

中国买家：2023年购入超2,000套，总值约20亿澳元，继续位列

市占率：外资购房占全国交易量仅约1%，远低于2015-16年高峰期的5%

阿德莱德大学住房政策研究员Sha Liu指出：“虽然维州数据反弹，但外资整体参与度已大不如前。当前1%的市占率，并未在大范围或系统性上挤走本地首置者。”

三、政策时间轴：十年“加税之路”**

2015–16年：FIRB申请费上线，额外印花税在维州、新州陆续开征

2017–19年：土地税附加费、空置房产年度费用、非居民资本利得税上调

2021–23年：维州将海外附加印花税从7%提至8%，并延长空置费征收期

层层成本下，外国买家仍选择维州，主因是：

经济规模与人口增速领先全国

教育、医疗、文化资源集中，国际学生和人才持续流入

澳元汇率相对低位，折合成人民币、新加坡元后，入场门槛反而下降

四、农地板块：外资持股升至12.7%**

全国外资农地占比：12.7%（2024），比2022年增3个百分点

五大持有者：英国、中国、加拿大、美国、荷兰（合计近50%外资农地）

维州情况：外资持有5.9%农地（67.5万公顷），同比增加9,000公顷；用途以林业、种植业为主，比例低于塔斯马尼亚（23.9%）和北领地（27.6%）

登记册规则：只要外资股权>20%，整块土地即计入统计，确保透明度。

五、投资者视角：维州仍值得下注？**

市占率1%≠价格推手

外资集中于新建公寓与小型开发地块，与二手房价直接竞争度低

供应端贡献

海外资金推动大量楼花和新社区竣工，反而缓解租赁紧张

政策风险可控

维州政府多次表态“不会进一步大幅提高附加税”，给市场留出预期空间

汇率与利差

澳元兑人民币、新元处于近三年低位，叠加澳利率高于多数发达国家，资金成本相对低

六、实操清单：外国买家如何合规入场？**

提前申请FIRB

新房≤100万澳元费用15,100澳元；>100万逐级翻倍

预留总成本10%–14%

房价外需再备FIRB+印花税附加+律师+产权登记+贷款杂费

选对新盘

优先地铁/大学/医院800米内、总价<100万澳元新公寓，转手流动性好

贷款预审

外国收入LTV通常60–70%，需银行海外收入评估，材料提前3个月准备

税务规划

出租后地稅、附加税、空置费、资本利得税一并计入；可通过负扣损、折旧报告降低应税收入

加税十年，维州仍稳坐“海外买家州”，核心逻辑并非税费友好，而是经济规模、教育实力与人口增量的综合吸引力。1%的市占率说明外资并未“抢走”本地人房子，却在供应端为新公寓、新社区注入活水。对于海外投资者，把附加税、空置费、汇率波动全部计入总成本，再选择人口流入确定、租售比健康的区域，才能真正让“澳洲硬资产”成为资产配置中的稳定压舱石。