可负担性撬动热潮：西悉尼公寓上季度领涨，Lalor Park三个月飙涨20%-金顶置业

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可负担性撬动热潮：西悉尼公寓上季度领涨，Lalor Park三个月飙涨20%

PropTrack新季度房价数据显示，今年7-9月，悉尼公寓市场跑出“独立行情”——全市涨幅前15名全部来自公寓板块，且集中落在西南区、内西南区与远西地区。这一“西热东冷”的格局，凸显购房者在高房价压力下的地理迁移：为了挤进市场，越来越多买家愿意把通勤半径向外延伸20-30公里，只要价格仍相对亲民。

可负担性撬动热潮：西悉尼公寓上季度领涨，Lalor Park三个月飙涨20%

一、季度涨幅榜：西悉尼公寓包揽前15

Lalor Park（Blacktown邻近区）：公寓中位价三个月内从50.7万澳元升至60.7万澳元，涨幅20%，登顶榜单

Yagoona（内西南）：+12%

Bass Hill（内西南）：+10%

Blacktown及周边：多个小区涨幅8-9%，一改过去数年“供过于求”的低迷局面

二、东区“特例”——Darling Point

公寓涨幅11%，是季度前30名中仅有的两个东区之一

主要受“downsize”买家回流与海景性双重推动，但成交体量远小于西悉尼

三、幕后推手：可负担性+供应缺口

PropTrack经济学家Angus Moore：

“悉尼整体涨幅差异正在缩小，但公寓明显跑在前面。原因很直接——独立屋门槛太高，买家把希望转向公寓，尤其价格仍处60万澳元区间的西悉尼。”

借贷能力：三次降息累计提升约8%，60-70万澳元价位段需求激增

库存变化：Blacktown、Parramatta等此前公寓供应大户，目前新建审批量低于五年均值，短期库存迅速消化

地理迁移：市中心平均公寓价已突破90万，西悉尼50-70万澳元区间成为“缓冲带”

可负担性撬动热潮：西悉尼公寓上季度领涨，Lalor Park三个月飙涨20%

四、数据说话：悉尼楼市“均衡上涨”

本季度各区域房价差距缩小，涨幅分布呈“扁平化”

公寓年增幅普遍4-6%，西悉尼板块6-12%，领先全市均值

远西区与西南区成交周期缩短至平均28天，比东区海景公寓少10天

五、买家视角：西悉尼公寓值得追吗？

首置族：

5%首付担保上限取消，60万澳元公寓首付约30万人民币即可上车

选地铁西线、西南环线站点800米内，租售比>4%可覆盖现金流

投资者：

关注建筑年龄<15年、物业费<3%的项目，减少未来维修与持有成本

避开高层供应洪峰（>200套）小区，选中层或小型联排，降低空置风险

换房族：

利用“高卖高买”窗口，把市区老单元房换成西悉尼大两房，保留学区资格同时扩大居住面积

可负担性撬动热潮：西悉尼公寓上季度领涨，Lalor Park三个月飙涨20%

六、后市展望

利率：市场预计2025年首季再降25bp，西悉尼公寓价格仍有5-8%上行空间

供应：Blacktown、Liverpool新公寓审批量未明显回升，库存缺口或维持至2026年

风险：若2025年降息节奏放缓，60-70万价位段需求可能向更远郊分流，涨幅或收窄至3-4%

当“可负担”成为悉尼楼市关键词，西 Sydney 公寓用20%季度涨幅证明：只要价格仍处洼地，买家愿意用通勤距离换进入门槛。对于投资者，这意味着“租售双稳”的现金流；对于首置族，这是降息与担保政策叠加的“缓冲带”。把视线从歌剧院移向Blacktown，你会发现——涨幅并非消失，只是换了一个更亲民的坐标。

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