降息潮里谁先抢跑？——投资者重返房市全纪录-金顶置业

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降息潮里谁先抢跑？——投资者重返房市全纪录

官方利率一路从 4.35% 滑到 3.60%，澳洲房市的水温也随之升高。澳洲统计局新季度数据显示，真正率先“下水”的并不是首置族，而是投资者：今年第二季度，投资性房贷新增 1,656 笔，环比增幅 3.5%，创下自去年 9 月以来首季正增长，总量达到 49,065 笔，增速高于首置买家（+2.4%）和自住业主（+0.9%）。

降息潮里谁先抢跑？——投资者重返房市全纪录

一、数字速览

· 投资者贷款笔数：过去 12 个月累计 196,556 笔，同比 +5.7%。

· 首置买家贷款笔数：同期 208,598 笔，同比 +5.8%，仍略多，但增速被追平。

· 金额端：投资者新增贷款价值仅 +1.4%，远低于首置的 +4.4%，说明他们更青睐低价资产——公寓、远郊小户型，甚至出现“租一套买三套”的“租房投资者”。

二、为何投资者敢冲？

杠杆优势：负扣税可把利息成本部分转嫁到税前；

风险胃口：HIA 首席经济学家 Tim Reardon 指出，投资者历来风险偏好高于自住买家，市场回暖时“抢跑”是常态；

资金效率：降息带来的可贷额度放大，对投资者而言等同于“放大收益”，而非单纯“减少月供”。

三、自住买家：贷款额创新高，却仍有天花板

Oxford Economics 数据显示，自住业主平均贷款额已升至 67.8 万澳元的历史纪录，但利率仍远高于 2021 年低点，整体支付能力远低于上一轮牛市。AMP 首席经济学家 Shane Oliver 提醒：即便 25 个基点完全传导，平均家庭理论可贷额度再增 1.1 万澳元，累计自 2 月以来不过 +3.3 万澳元，仍无法回到 2021–22 年的购买力高位。

四、市场温度计

· 拍卖清空率连续数周高于 70%；

· 贷款预批准量显著上扬；

· 挂牌量仍低于长期均值约 20%，供需剪刀差继续托底价格。

五、未来展望：慢牛而非疯牛

投资者已率先“点火”，首置族正在接力。在人口强劲增长、库存紧张与渐进式降息的叠加下，房价年内预计维持 5–7% 的温和上涨。真正决定斜率的，是自住买家能否持续跟进——若库存未见明显回升，下一轮涨幅仍将由“抢房”情绪主导。

利率下行只是发令枪，投资客已跑出棒。下一轮赛点，将取决于自住买家能否用更高的贷款额度与更大的心理承受力接过接力棒。窗口已开，但赛道依旧狭窄。

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