随着房价创下新高，澳大利亚购房者面临的住房负担能力问题愈发严峻。根据Jarden的新分析，全澳购房者需要达到年薪16.1万澳元，才能在不陷入财务压力的情况下负担按揭贷款。这一数字比平均工资高出41%。

住房负担能力的挑战

Jarden经济学家安东尼·马卢夫（Anthony Malouf）指出，要改善住房负担能力，需要进一步降息以及增加住房供应。他预测，今年房价将上涨6.1%，在这种情况下，如果没有进一步降息，住房负担能力的改善将非常困难。他强调：“只有当住房供应充足到一定程度，虽然不能完全抑制房价上涨，但可以减缓上涨速度，让收入增长赶上房价涨幅，人们才有机会进入市场，买得起房。”

住房负担能力已成为当前大选的关键议题，两大主要政党都推出了帮助首次置业者的政策。然而，这些政策大多集中在“需求端”，例如联合政府的房贷利息可扣税政策和工党的5%首付款计划，因此被批评为可能推高房价，进一步加剧住房负担困境。马卢夫在周四发布的一份住房分析中指出：“我们认为这些需求端政策只会加剧当前住房供需失衡的问题。”

房价与收入的差距

尽管4月全国房价仅小幅上涨0.3%，但Jarden数据显示，用于偿还贷款的收入占比已升至42.4%。相比之下，在疫情前的2020年3月，这一比例仅为24.1%。悉尼的情况较为严峻，家庭需要拿出57.9%的收入来偿还按揭，这一数据比五年前大幅上升，当时仅需32.5%。Jarden指出，悉尼购房者需要年收入达到23.5万澳元，才能购买“负担得起”的住房。根据标准，房贷还款占家庭收入比例不应超过30%，才能算作“负担得起”。

其他城市的住房负担能力也面临挑战：

阿德莱德：需要47.4%的收入来还房贷。

布里斯班：需要44.8%的收入。

霍巴特：需要40.5%的收入。

珀斯：需要37%的收入。

墨尔本：相对可负担，仅需36.6%的收入偿还房贷。

城市住房负担能力的差异

根据Cotality的独立分析，全国仅有五分之一的城区（703个城区）对年收入11.4万澳元的普通购房者而言是可负担的。在悉尼，情况更为严峻，仅有2.2%的城区（共14个）对中位收入家庭（年收入12.17万澳元）是负担得起的。这些城区包括班克斯镇（Bankstown）、卡布拉马塔（Cabramatta）、卡拉玛（Carramar）、费尔菲尔德（Fairfield）、戈斯福德（Gosford）、格兰维尔（Granville）、哈里斯公园（Harris Park）、拉肯巴（Lakemba）和利物浦（Liverpool）。

在阿德莱德，仅有1.2%的城区（共4个）适合年收入10.3万澳元的购房者，如Elizabeth Downs、Elizabeth South、Elizabeth North和Smithfield。在布里斯班，平均购房者只能承受6.3%的城区（共22个），这些城区包括Logan Central、One Mile、Woodridge和Fortitude Valley。在珀斯，每七个城区中只有一个适合年收入12.88万澳元的购房者；而在霍巴特，只有四个城区仍具可负担性。

Cotality研究主管Eliza Owen指出：“这基本说明了，即使是收入相对较高的家庭，也正因为住房负担能力差，而难以进入市场。”

结语

澳大利亚的住房负担能力问题已经成为一个严峻的挑战，尤其是在悉尼等主要城市。尽管政策制定者试图通过需求端政策来缓解这一问题，但专家们认为，增加住房供应和进一步降息才是解决住房负担能力危机的关键。只有通过多方面的努力，才能让更多家庭实现购房梦想。