墨尔本房价高企：政策调整能否缓解购房压力？-金顶置业

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墨尔本房价高企：政策调整能否缓解购房压力？

新数据显示，墨尔本如今有多达407个郊区的房价高得让当地居民自己都买不起。房地产服务与研究机构Oliver Hume的分析指出，目前仅有36个区域的本地居民收入足以负担当前的房价，这些区域主要位于墨尔本城市边缘地带，包括Wyndham Vale、Mickleham和Cranbourne South。

墨尔本房价高企：政策调整能否缓解购房压力？

政策调整的潜在影响

参议院调查委员会的一项建议——调整银行贷款的“压力测试”标准，可能改变数十个郊区的住房可负担状况，并为首次购房者提高预算超过2万澳元。根据现行规定，澳大利亚审慎监管局（APRA）设定的住房贷款“服务能力缓冲”为3%。银行在发放贷款时会模拟若利率上涨3个百分点，借款人是否仍有能力还贷。这项制度在2022至2023年利率飙升时保护了许多家庭免于财务危机。

但参议院去年建议，考虑到未来利率趋于稳定或下降，应对首次购房者放宽这一缓冲要求。

具体数据与分析

Oliver Hume的研究显示，一个年收入为10万澳元的双职工家庭目前仅能负担墨尔本16个郊区的住房，而且仅限于市场底部25%的房源，比如西区的Melton和北区的Broadmeadows。若将缓冲降至2.5%（2021年的水平），他们的可购区域将增加至25个郊区；进一步降至2%（2014年设定的标准），他们可购买的郊区将增至37个，并将提升近4万澳元的贷款能力，使得Frankston和Doveton等城区重新回到“可负担范围”内。

反对党领袖彼得·达顿（Peter Dutton）已承诺，在竞选中将此项调整纳入首次购房者支持政策。如果缓冲调整适用于所有贷款人，根据Oliver Hume的模型，可负担房产的郊区数量将提升至60个，不仅有助于首次购房者，也能帮助已有住房的家庭在孩子长大后实现“换房升级”。

专家观点与建议

Oliver Hume首席经济学家马特·贝尔（Matt Bell）表示，从短期来看，下调服务能力缓冲是“合理的住房政策”。“真正的解决办法是增加住房供应，但这需要时间也很难实现。虽然这项政策可能不会产生巨大影响，但我们不能因此放弃该尝试——我们应当调动一切可以调动的杠杆。”

他还指出，当前的3%缓冲实际上在惩罚中低收入家庭，尤其是首次购房者。墨尔本Smart Lending公司总监兼贷款顾问梅丽莎·吉尔尼克（Melissa Gielnik）也支持将缓冲下调至2%，这将为大多数购房者增加约4万澳元的贷款能力，具体取决于个人收入。

不过她也提醒称，即便下调缓冲，许多年轻购房者仍然需要在房屋选择上做出“妥协”才能进入市场，尽管相比悉尼、布里斯班甚至阿德莱德，墨尔本的房价相对更亲民。维州房地产协会主席雅各布·凯恩（Jacob Caine）承认，降低服务能力缓冲“不可避免地”会推高房价，但他认为这仍然值得推进。

结语

墨尔本的房价高企已成为一个亟待解决的问题。尽管调整银行贷款的“压力测试”标准可能为首次购房者提供一定的缓解，但这一措施的长期效果仍需观察。增加住房供应和改善市场环境才是解决住房可负担性问题的根本途径。对于政策制定者和购房者来说，了解这些动态变化，将有助于更好地应对当前的市场挑战。

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