【澳洲买房】自住房VS投资房：对冲账户使用指南
如果你有闲钱，应该对冲自住房贷款还是投资房贷款？
这个问题看起来简单，但实际上需要仔细考虑。如果你对冲错误，可能会造成不小的损失。今天，我们就来深入探讨这个话题。
在澳洲，对冲账户通常与房贷一起使用，以降低利息支出。这种账户里的钱可以抵消贷款的一部分，减少利息支出。
对冲自住房贷款的好处主要有以下几点：
1、减少利息支出：对冲账户中的资金可以直接抵消住房贷款的余额。这意味着你只需对减少后的贷款余额支付利息，从而显著减少整体的利息支出。
2、保持资金灵活性：对冲账户通常允许随时存取资金。这意味着你可以在需要时轻松访问这些资金，同时在不需要时继续利用它们来降低贷款成本。
3、简化财务管理：将储蓄和贷款账户合并，可以更轻松地管理个人财务。对冲账户使得追踪储蓄和贷款更加简单直观。
4、无需支付额外税费：在澳大利亚，自住房贷款的利息通常不可抵税。所以，对冲账户减少的利息不会影响你的税务。
5、潜在的利率风险降低：如果利率上升，对冲账户中的资金仍然会减少贷款的利息计算基数，从而减轻利率上升带来的影响。
对于投资房来说，主要的优点是减少利率支出。由于投资房的贷款利率通常比较高，所以同样的钱用来对冲贵的贷款实际上是减少支付的利率总额，从而长期内节省资金。但同时，这也减少了税务优势。
在澳洲，投资房的利率可以用于个税减免。如果使用对冲账户减少的利率，就意味着减少了可抵扣利息额度，可能降低税务上的优势。
综上所述，如果你有闲钱，大部分人还是应该先对冲自己的自住房贷款，以获得比较大的税务优势。但具体情况还需要根据借款人的投资房性质、长期投资目标以及税务情况，协同专业人士合理安排策略。
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