不管是加息还是经济，其实归根结底决定房价的重要的原因之一，就是供需关系。

而墨尔本正在经历着租金飞涨的租房热潮，房屋空置率达到了历史低点。甚至作为购房者，也在面临着没有现房可买的难题。

人口增加

目前的澳洲正存在严重的技能短缺和劳动力短缺的问题。而为了解决这一问题，政府也已经宣告将加速技术移民的审批速度，扩大移民的配额，放宽移民的政策。

澳大利亚2022年9月的年度净移民速度为303,700人，创15年来新高，使总人口超过2610万。

墨尔本的人口一年增加了125,424人，这是澳洲史上所有城市中增幅大的，相当于新增了一个达尔文的人口。按照目前增长率，墨尔本今年将新增13.2万人口。

随着人们逐渐返回墨尔本，墨尔本人口水平将出现迅速反弹。

未来十年，维多利亚州将占澳大利亚年均海外移民接收量的34%，维州的人口增长将超过新州，并占澳洲新增人口的三分之一。

根据联邦政府人口中心的新数据，到2032-2033年，墨尔本预计将超过悉尼，成为澳大利亚大的城市,

随着海外移民继续增加，在未来十年内，墨尔本人口将从500万增加到610万，比悉尼多出约40万人。

而人口带来的必将是对房产的即时需求，即使暂时不考虑买房，但人人也都需要现房来居住。

房源枯竭

CoreLogic 报告称，在过去四个星期的报告期内，房源数量比五年平均水平低9.1%，广告房源总数比每年这个时候的平均水平低20%左右。

CoreLogic 研究分析师 Caitlin Fono 表示：“尽管房地产市场的前景看起来越来越乐观，但我们仍对周期触底持谨慎态度。”

对于那些没有被利率上升吓倒的人来说，新的 PropTrack 数据显示，在这些郊区，有多达500名潜在买家正在为购买房屋敲响警钟。

全国对房屋需求大的郊区：

阿德莱德，Upper Sturt - 每个房源有536名潜在买家；

墨尔本，Kangaroo Ground - 每个房源有484名潜在买家；

阿德莱德，Medindie - 每个房源有477名潜在买家；

全澳对公寓需求大的郊区包括

悉尼，Bulli - 每个房源有214名潜在买家；

悉尼，West Pennant Hills - 每个房源有186位潜在买家；

墨尔本，Croydon South - 每个房源有184位潜在买家；

墨尔本竞争激烈

HOUSES

Kangaroo Ground- 每个房源有484位潜在买家；

Gruyere - 每个房源有376位潜在买家；

Belgrave South - 每个房源有363位潜在买家；

Warrandyte South - 每个房源有314位潜在买家；

Sassafras - 每个房源有296位潜在买家；

UNITS

Croydon South - 每个房源有184位潜在买家；

Seaholme - 每个房源有177位潜在买家；

Albert Park - 每个房源有168位潜在买家；

Caulfield East - 每个房源有150位潜在买家；

Huntingdale - 每个房源有146位潜在买家；

这可能是由于目前缺乏可用的房产，这推高了对市场上房产的需求。

造房缓慢

由于人手不足和政策影响，地方政府对住宅审批速度放缓，根据澳大利亚统计局数据，本季度房屋审批数较上季度下降了4.3%。

现在住房需求的激增已经与新供应的严重短缺发生冲突。

建筑商正在努力应对一系列压力，从更高的利率到更高的建筑成本、缺乏可用土地和繁文缛节。

去年，约28,000套新住宅的建设被推迟，建筑商被迫对项目进行高达40%的成本补贴，是正常水平的两倍。

据估计，目前每年需要200,000套新房，但NHFIC模型显示本财政年度将仅交付148,500套新房。

令人担忧的是，该数字预计将2024-25年下滑至127,500。

房地产委员会主席 Mike Zorbas 表示，未来十年供应放缓可能会持续，到2032年可能会出现近80,000套新住宅短缺。

特别是，与2010年代后期的水平相比，新公寓的完工数量预计将大幅放缓，这对租房者来说尤其是个坏消息。