上月整体通胀率低于预期，令人欣慰。

但澳大利亚住房成本 9.9%的上涨，是 6.8% 年通胀率的一个突出因素。

根据澳大利亚统计局(ABS)的数据，新房购买成本确实较去年的峰值略有下降，而 2 月份的租金应该保持稳定，年涨幅为 4.8% 。

但 租金通胀 似乎被严重低估了.

因为广泛的证据表明，澳大利亚主要城市的租金呈两位数增长。

加上创纪录的低租金空置率，而建筑成本仍比一年前高出 13%。

对于储备银行来说，这不仅是一个复杂的经济背景，因为它将在下周决定是暂停还是继续加息。

这也表明，澳大利亚对更多新住房的 明显需求 与 提供能力 之间存在着巨大且日益扩大的差距。

海外净移民人数的激增将大大加剧这一困境，目前该人数有望远高于 COVID-19 前每年约 240,000 人的涌入量。

今年估计有 350,000 人，比财长 Jim Chalmers 六个月前的预测高出 50%。

出生人口自然增长率超过死亡人口总数超过 120,000。

然而，即使在学生、工人和游客突然大量涌入之前，澳大利亚也严重缺乏新住房来跟上人口增长的步伐。

这是他们所求的，因为澳大利亚人“正在变老”，比起那些享受退休福利远超过初投资额的有钱人，他们现在急需基层劳动力和高知技能型人才。

但他们现在的迫切渴求显然是能力不能快速供应上的。

所以，更多的新移民住哪里？

总之不可能住水泥管道里吧？

毕竟总理艾博年几个月前开始就不断在澳媒面前公开发言，说要在移民劳动市场树立一个诱人的国家形象。

现在的情况是，尽管有激动人心的政治言论，但参议院在工党建立名为“住房负担能力未来基金”的计划上陷入僵局，实际上只是这场旷日持久的住房大戏中的一个“小插曲”。

严重不一致

绿党和其他议员抱怨说：依靠 100 亿澳元预算的外基金的年度回报，甚至不足以实现工党的承诺——即从 2024 年起的五年内建造 30,000 套新的社会和经济适用房。

简单划分每套住房需用的澳元就能证明这一点，更不用说大幅增加满足总体需求所需住房数量的能力了。

实质性和难以捉摸的改革

根据 AFR 的消息，供应和劳动力短缺，加上成本和利率上升，意味着财政部一直预计今年的房屋完工量将达到 180,000 套左右。

而城市发展研究所（UDI）的一份新报告称，它们将急剧下降至 150,000 套。

任何遥远的改进可能性都需要大量和难以捉摸的改革，包括在州和地方政府层面。

在这些地方，漫长的审批、复杂的分区法和不断升级的政府收费往往使建设和开发成为一种拖延和挫折的做法......

然而，发展(或缺乏发展)的另一个关键驱动因素是 负担能力 。

尽管近房价下跌，但这肯定不是澳大利亚房地产市场的特点。

利率上升可以暂时压低价格，但其他因素，包括移民、发展限制和供应不足，会长期抵消这种影响。

多年来，自由党和工党政府一直在谈论加强合作以加速供应增长的必要性，但这种基本动力并没有改变，尽管风险已经变得更高。

超级基金辩称，只有在为其成员带来适当的财务回报时，他们才能进行投资。在澳大利亚，对建房出租计划机构的投资很少。

堪培拉已经每年向各州拨款 16 亿澳元用于无家可归者和住房服务。

但生产力委员会(Productivity Commission)去年的一份审查报告谴责了资金流向缺乏透明度，有迹象表明，各州利用联邦资金减少了自己的支出。

现在的情况也算明晰了吧。

国外，澳洲的房地产市场是人把玩的市场，应该说尤其是有钱人较量的市场，正因为竞争对手不是冷冰冰固定的楼房，而是灵活善变的人，这“江湖味”才更浓。

被加息吓怕，还是被降价吓怕，都是情有可原的，但不能只在场外长吁短叹，而是要进来了解底层逻辑。

澳洲的房地产市场在 COVID-19 期间经历了如何暴涨的热潮，以致近几个月的下降后，价格仍是有高于 2020 年的地区，所以甚至会有人称“这是一种健康的回调”。

澳洲的房地产市场不是一个“囫囵”的大整体，而是多个市场组合而成的，而且核心地区，地段的好项目，在大周期里始终是在涨的——也就是那些有钱人喜欢买的房子。

好配套围绕着富人区，而澳洲的富人区永远是富人区，不会因故变迁，靠河靠海近的只能说更“哇塞”，低密度是他们追求的自住需求，能自主的，即使是大平层豪宅公寓，也能租的出去。

这意思是说，豪宅，在澳洲不只是一份永久不动产权，还是能租出去赚取现金流的，因为有受众群体，还有人能租得起。