贷款小课堂

2月份澳联储第8次加息+0.25%，贷款利率同比率增加，银行经济学家预测2023年中旬会达到升息高峰，之后有望保持平稳或逐步下降趋势。

很多房产投资者反映购买了几套房后，就很难贷款出来了。明明看到了很好投资的机会，但苦于没有办法贷出更多的款，只能留下遗憾！

对于购买自住房的人来说，也会存在同样的问题。由于贷款的额度不够，会错失寻找了很久且非常喜欢的房子。贷款额度无论对于购房自住者，还是投资者，都是极其重要的。

所以无论是自住者还是投资者，都有提高贷款额度的需求。怎样才能提高贷款额度，增加借贷能力呢？

各个银行都有不同计算方法，但其本质都是按照以下思路来计算的。

当收入能够覆盖包含贷款在内的支出时（收入减去支出还有盈余），银行就可以考虑放贷。收入包括工作性收入和资产性收入，而支出包括生活性支出和债务性支出。

所以，想要提高贷款的额度，原则性的方法就是增加收入，减少支出。那么，具体应该如何做？

01、增加工作性收入

工作性收入主要分为两种，一种是为别人打工的收入，也就是PAYG收入；另一种是给自己打工的收入，也就是Self-Employed收入。

务工者要争取从临时工转成正式工，因为临时工的收入在银行要打折扣。另外也要积极工作，争取提高年薪。在这些努力下，收入还不够的情况，可以做些兼职的工作，来增加自己的收入。

自雇人士首先要把企业经营好，增加企业利润。除此之外，要督促会计把企业的资产折旧（DepreciationCost）做好，还要把企业的一次性成本（Non-Recurring Cost）分离出来。因为这些成本，都可以加到企业的利润里面。

02、增加资产性收入

资产性收入包括所有资产所产生的收入，比如租金收入，股票投资收入等等。租金收入是银行首肯计算的，其他投资收入，则比较难以计算进去，其中有太多的规定和限制。

如何才能提高租金收入？可以选择购买租金收入回报高的物业，也可以通过装修等方法来提高租金收入。切记不能为了租金收入来牺牲地产投资的目标。

03、控制家庭的生活成本

澳洲每年都会公布澳洲家庭支出衡量标准，也就是所谓的HEM （Household Expenditure Measure）。

当家庭生活成本高于HEM时，贷款额度就会大大减少。因此，控制自己家庭的生活成本在合理的范围，是不损失贷款额度必要条件。

04、减少个人债务

个人债务包括个人贷款，个人读书贷款和信用卡等等。

除了读书贷款之外，其他个人贷款的利率都非常高，而且会极大影响贷款额度。除此之外，还要慎使用信用卡。

银行按照信用卡的额度乘以3.82%来计算月度还款支出。额度越高，则信用卡引起的支出就越高，贷款额度就越低。

信用卡的使用很方便，但是，需要多少就用多少额度，不要把额度放得过高。请关闭那些不用的信用卡，降低不必要的额度。

05、慎用汽车贷款

汽车贷款可以在不付钱的情况下把新车开回家。但是需要注意，尽可能不要在个人名下贷款买车。

尽管汽车贷款是短期贷款，但它每个月好几百甚至上千的还款支出，会严重影响贷款的额度。假如一定要贷款买车，尽可能买在公司名下，好不要在自己的名下。

06、延长贷款期限

银行计算的贷款支出，是按照贷款余下的年数来计算的。贷款的期限短，则每个月需要还的额度就大，这意味着支出多，贷款额度就少。

对于新申请的贷款，可以使用银行能给的大贷款期限。比如30年，请不要缩短贷款期限。

对于现有的贷款（Existing Loans），要定期更新利率或者申请新的转贷业务做资产重组（Refinance），把贷款的期限提高到30年，这样可以贷出更多的款项。

07、选择还本付息

选择还本付息，可以增加贷款额度。因为，如果选择5年只还利息，则银行计算每个月的支出时，会使用减少的贷款期限（30年减去5年，即25年）。

从上文得知，25年的贷款期限，会增加每个月的贷款支出，从而大大影响贷款能力。

当然，对于投资者来说，在对其贷款额度影响较小的情况下，选择只还利息也许会获得更高的回报率。

08、选择可借款更多的银行

银行在使用负扣税以及计算现有贷款的支出等方面，有很大的差异。

同样的收入，同样的情况，会有不同的贷款额度。一般来说，银行越大，借款额度越少，小银行相对可获得更高的借款额度。

为了增加贷款的额度，可以选择同样收入可借款额度更高的银行。

09、养成存款习惯

澳洲银行的贷款比例可以很高，一般可以达到80%，甚至是90%，但他们会有一个要求，就是要有多于房价10%的三个月以上的存款，以了解借款人的存款习惯。

所以，平时养成存款的习惯，有利于增加贷款额度。

10、购房主体和房产类型

银行会把个人名下的全部贷款计算到新申请的贷款核算中。

假如个人名下的贷款额度较大，后续就很难借出更多款项。所以，必须谨慎选择购房主体，想好房子该买在谁的名下。

尽可能不要把房子买在个人名下，自住房除外。也不要买在个人作为受托人的信托名下。

买在公司名下和公司作为受托人的信托账户下，可以增加贷款额度。夫妻双方买房，除了必须要用两个人的收入外，其他情况下，尽可能不要联名买房，联名买房会大大限制未来的贷款能力。