买房的资金问题。对大部分人来讲，就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢？澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批，英文全称为Pre-Approval。 

什么是预批：

预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的资产（尤其是负债）情况，所给出的一个高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表终信贷关系的成立，也不一定是您终的贷款数额。终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。 

预批的有效期为3-6个月，超过60天后如果需要将预批转成正式批准，只需重新补交一下新的收入材料即可。 

预批申请的途径：

预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做，我们建议找贷款经纪人，也就是broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入较低的申请人。

贷款预批的好处：

1：确定购房预算。先做一个贷款预批，知道自己大概能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以有一个预算，比较有把握地去看房。 

2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于现金购房，相对于其他竞价人有更多优势。 

3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来，卖家有权取消合同。如果已经做了预批，快只需几个工作日就能转成正式批准了，时间上比较充裕。相反，如果等签完购房合同再开始准备贷款，往往时间太紧张，甚至有时候会遇到贷款有问题，会给购房带来很大的压力。 

4：减轻首次购房的心理压力。对次在澳洲买房的人来说，在签订购房合同后的这两周内，一般还要忙着安排验房 (inspection)，找律师，大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定，就会轻松许多。 

哪类人一定要在看房前做一个预批：

1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。

2：海外收入人士。

3：准备参加房屋拍卖的申请人，一定要在参加拍卖会前做好预批！！因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。

4：目前持有特殊签证的人士，如：各种类型的临时居住签证 （TR）。不同的银行对何种签证能够办理贷款，都有不同的规定。

5:   在澳洲信用记录较差的人士，我们可以想办法解决信用记录较差的问题。 

综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。 

关于澳洲房贷的贷款成数：海外人士多能贷到房价的80%。海外人士贷款享受的利息和产品与本地居民没有任何区别。有PR及澳洲本地工作的人，高能贷到房价的95%，一般不建议超过90%。同时，当贷款高于房价的80%时，需要购买贷款保险。 

贷款是不是必须在当地办理?：不需要。只要您在澳洲的某家金融机构办理过贷款预批，就可以在全澳买房。办理的时候，贷款人也无须亲自去当地，通过email递交申请材料即可。 

还款方式之不同：

澳洲银行允许贷款人选择本息一起还，或是只还利息。 

只还利息：

优点1：减少短期内的还款压力。因为只需要还利息，每月的支出会少一些，更容易获得租金正收益。 

优点2：有利于投资房退税。购买投资房的业主为了获得多的退税，会申报尽量多的利息，作为投资房的支出。如果选择了只还利息而不还本金，将本金保持在高水平，利息的支出就能大化，而获得更多退税。 

缺点：贷款本金从来没减少过，所欠的利息总数一直是多的状态，不利于提早还清贷款。

本息一起还：

优点：尽早的还清本金，付给银行的利息总数变少了，为自己省了钱。

缺点：每月总还款提高，支出压力大，退税收益少。 

如何在以上这两种还款方式中做选择?：主要看你目前的财务需求和这套房子的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果要用投资房来退税的话，则是还的本金越少越好。现金流方面来说，如果想大程度得减少现金流压力，获得租金正收益，建议选择只还利息。 

相对于直接去银行，通过贷款经纪人（broker）办理的好处： 

1：可以按照您的情况，为您选择合适的银行和产品。

2：broker作为银行的代理商，能为您争取更多优惠条件。

3：为一些比较难贷款的客户给出解决方案，提高贷款成功率。

4：相比自己在工作日一家家询问银行，broker的服务较灵活周到，为您节约了时间和精力。

5：在办贷款前，就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。 

除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括： 

1．在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户（没有利息），和一个存款帐户（有利息），这两个账户可以随时互相转帐，非常方便，但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。 

2．将首付部分资金存入，一般银行要求的少数额为首付款的25%，除了首付20%以外，另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。

 注??：您准备的首付存款越多，需要贷款的金额和长期利息就越低。大多数银行贷款比率高可以达到80%的房产价值，这意味着您需要准备好20%的首付。您可以通过政府补助、储蓄存款等准备资金或用父母的房产做担保。

在费用方面，您需要留意各种大小前期费用，确保做好功课并考虑到所有成本，包括交房后可能产生的费用。

注意事项： 

1． 如果首付是从海外汇款过来，为了不影响办理贷款，需要尽早准备汇款，尽量在签完购房合同后的一周内将资金到位。

2． 这笔款项可以一直存在那个有利息的存款账户，只要在settle前转到日用账户就可以。

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