贷款需求不尽相同, 因此贷款产品也具有多种功能来满足贷款人不同的需求。

今天JINDING贷款服务经理Maggie带来的金融小讲堂，将带领大家了解贷款产品的7种主要功能，帮助大家选择适合自己的贷款产品。

Type.01

Offset Account

对冲账户

这是多数人耳熟能详的一个功能,也是很多人在选择贷款时必选的功能，其原因是能够节省资金。

从本质上讲这个功能允许您使用您的存款，来减少贷款的利息。具体操作是把一个日常交易的账户和贷款账户相连, 这样交易账户里的存款会对冲贷款账户里的本金, 因而降低本金所产生的利息。

如下图所示, 假设贷款本金是50万澳元, 对冲账户里放2万5澳元, 这样只需要支付47万5千本金所产生的利息。

需要注意的是一般固定利率的产品是没有对冲功能的, 只有少数银行提供固定利率的对冲。另外对冲账户里的存款只能用来对冲贷款本金，不会额外再产生利息收入。

PART.02

Redraw Facility

贷款重提功能

这是经常会拿来和对冲功能相提并论的一个功能, 但是由于对冲功能太耀眼了, 大家经常会忽视这个同样强大的重提功能。

大多数贷款产品都会提供重提功能, 单纯从字面上就能看出所谓重提就是重新提出多还的本金。这意味着您可以额外还款以减少贷款的应付利息, 同时允许将来在需要时使用这些资金。

具体的操作方法和对冲功能相似。还以上图为例, 假设贷款本金是50万, 直接还到贷款账户2万5千, 这样贷款的本金余额就是47万5, 利息也按照这个余额来计算。

而且在需要的时候可以重新提取2万5千使用。需要注意的是有些银行会收取手续费和限制重提的数额。

PART.03

Introductory Rates

优惠利率

银行打开门做生意也和很多商家一样，偶尔会有促销和打折活动。Introductory rate或者是Honeymoon rate就是银行的促销利率。更确切的说是银行在一定的期限内提供一个较低的利率, 一般是1年或2年。

银行为什么会提供这种利率呢? 官方说法是一般买房后的或两年是辛苦的, 因为还贷款要比交房租压力大的多, 所以银行提供这种低的利率减轻借款人的负担。

当然也不排除银行是为了用低利率吸引更多的客人, 因为一旦这种低利率到期后就会自动转成标准利率, 如果要换产品的话还会收取一定费用, 所以”蜜月期”虽美好, 但毕竟短暂啊。

Type.04

Fixed-rate Break Costs

固定利率毁约罚金

相信很多选择过固定利率产品的人都知道, 在固定到期之前还清贷款是会有罚金的。其实不单单还清贷款会有罚金, 如果多还款超过一定的数额也有罚金。

在固定利率期间, 可以支付的额外还款额通常是有限制的, 不同银行和金融机构的要求也不相同, 所以如果您选择了固定利率的产品同时又计划支付额外还款的话, 一定要提前了解额外的还款限额以及超出此限额相关的费用。

Type.05

Repayment Holidays

还款假期

还款假期可以给您的还款放个假。当然了放假都是短期的, 所以还款假期也是有期限的，一般多是6个月, 有些比较大方的银行可以做到12个月。

一般来说, 还款假期通常只适用于提前还款，并没有重提功能(redraw)的借款人, 要求还款假期的理由如下:

·       离职/换工作期间

·       育儿假/产假

·       旅行

·       安装节水/节能装置(生态暂停)

·       短期负伤

·       特殊情况例如新冠病毒大流行

需要注意的是并不是所有的银行或金融机构提供此项功能的, 终是否能休假还要取决于贷款机构的批准。

Type.06

Home Loan Packages

贷款套餐产品

这也是贷款市场上一个老生常谈的话题。初套餐产品只是大银行提供给高收入的专业人群的比如医生, 律师等, 后来这个套餐产品很受市场欢迎, 所以逐渐推广到小银行和一般的借款人。

套餐产品除了提供利率折扣外，一般还会有免年费的对冲账户, 免年费的信用卡, 有折扣的保险费, 免申请费, 免估价费等优惠。当然提供这么多的优惠银行也会收取一个套餐年费$300到$750不等。

Type.07

Interest-only Repayments

只还利息

在选择还款方式时, 很多人会纠结到底是本加息还好呢? 还是只还利息好呢? 对于自住房贷款来说这不是问题, 因为目前银行基本不提供自住房贷款的只还息, 所以对于投资者来说只还息有什么好处呢?

对于投资者, 选择只还息的合理原因是用资金偿还不可抵税的住房贷款, 支付低的投资还款，因为如果提前还清投资贷款，将会失去一些负扣税收益。

另一个主要优势是可以大化现金流以进行进一步的投资, 比如通过翻新，增加现有房产的价值。

需要注意的是利率是会涨的, 本金早晚也是要还的, 只还息的期限结束后还款压力会大幅提高, 所以在到期前一定记得要联系贷款顾问做好下一步的安排。