随着人口的增加，土地的需求量不断激增，导致当前土地资源格外珍贵。在有限的购房预算前提下，House & Land Package (下文简称H&L)一直是市场上的追捧热点。

本期澳洲专栏，再次由JINDING的贷款服务经理为大家带来金融小讲堂系列，这里有满满澳洲贷款及投资理财小知识与您分享。

买地建房House & Land Package的概念有两种。今天我们将分别对两种买地建房的操作+贷款流程剖析详解。

House & Land Package的两种概念

A) 买地自建：买家直接在开发商手中买地，之后自行寻找建筑商, 建筑商根据客户要求确认建设方案，拿到许可再行建造，土地和建筑合同前后分开签署；一般一个新的小区内可以选择的建筑商和户型都会有限制，从而确保小区外观的一致性。

B) 买地建房套餐：同时向销售方购买连地带房的打包服务，买家只需选好地块和户型，即可同时签署土地+建筑两份合同。

接下来我们对以上两种不同的操作+贷款流程剖析详解：

买地自建

银行会把土地交割所需要的资金和贷款计算好，给您提供土地贷款，先交割土地。等Title所有权注册好，拿到批文后准备房屋建造。建筑分阶段开工，每阶段结束时建筑商的阶段账单需先发至银行，银行会将建筑贷款以5-6个阶段放款 (Drawdowns):

1. Base

(5% Deposit会在此时付还给业主)

2. Slab

3. Frame

4. Lock-up

5. Fixing

6. Completion

*不同州对于阶段放款比例的要求不同，请参考当地规定。

例如：如果土地+建筑估价是50万 (土地30万+建筑20万)，总贷款额通常为 80%。那么40万总贷款的放款形式：土地24万 (土地30万*80%) + 建筑16万 (建筑20万*80%)。

按照我们的经验买地自建的业主资金准备一定要充足一些，因为在建造过程中可能出现其他的意外费用，导致工程没有办法顺利进行。

买地建房套餐

通常开发商或建筑商已将土地划分好, 类似于小区统一规划建造。贷款和正常购买一套房产类似，获批贷款额通常是土地+建筑合同总估值的80%。

例如：如果整个套餐是50万 (土地30万 + 建筑20万)，总贷款额为80% (土地20万+贷款20万)，相比较A而言，银行会降低土地贷款的金额，从而达到预留建筑款项，避免后期出现资金不足而产生烂尾的情况。

流程：

1）买家同时签署2本合同时，需支付土地10%定金 (3万) + 建筑5%定金(1万)；

2）在土地交割前需准备好剩余尾款 (7万=30万-土地定金3万-20万贷款) + 印花税Stamp duty (如果有) + 律师费等其他费用；

3）建筑开工后同上，银行仍旧会将20万建筑贷款以5-6个阶段放款 (Drawdowns)。

在房屋建造期间业主仍需还土地贷款的利息，请为这部分资金做好准备。一旦建筑完工，您将开始偿还本金加利息。对于有首次购房补助金 (FHOG)的业主来说，这个补助金一般在Base Stage阶段使用。如果建筑贷款没有短缺或由客户供款的情况，补助金将存入客户指定帐户。

无论是买地自建还是买地建房套餐，高可向银行借到土地+建筑总估值的90%。如果您是在有额外物业担保人的情况下购买，则可获得以上的贷款。

2种House&Land方式都能够节省大量的印花税 (只交土地部分)，可以在预算内灵活选择自己心仪的户型及装修标准，除了开建及交房时间灵活，并且资金准备时间比较充裕。

其实我们在实际操作中还遇到客户其实并不是缺少资金，而是希望银行协助把关，确保建筑商按照每个步骤完成后才支付相应阶段的款项。一个实例如下，建筑商要求客户支付账单，由于银行在终检验审核过程中发现有几项没有完成，明确告知不予支付，从而保护了客户的利益。

需要注意的是，土地交割距离房屋开始施工，可能需要几个月的时间。不同银行对于交割后动工时间的规定不同。签署土地和建筑合同前，请先向我们贷款经纪人咨询专业意见，根据您实际情况定制贷款方案，确定拿到好的产品报价，同时协助您准备资料顺利交割土地和房屋。