利率正在快速上升，人们对房价持续急剧下跌的担忧正在加剧。  

一些预测者警告说，即将到来的调整将使房地产价格从今年3月的峰值下跌30%。更温和的预测估计下降10-20%。 

然而，将这些预测的价格下跌放在历史的洪流中来看很重要。在过去的两年里，我们看到了房价的惊人增长—自2020年2月大流行爆发以来，累计涨幅达到惊人的34%。

那么，作为房地产市场的参与者，你应该担心吗？需要担心市场的未来走势吗？ 

市场目前的状况

今年到目前为止，利率大幅上升，澳大利亚储备银行自5月以来三度上调现金利率，将其从0.1%的历史低点降至1.35%。

这可能会以同样快的速度上升甚至更高，因为澳大利亚央行重申董事会决心克服高通胀的挑战并采取“必要措施”来控制通胀压力。  

过去三个月利率上升了125个基点，预计8月份还会再上升75个基点。目前市场定价意味着到12月的现金利率接近 3.5%。 这种快速加息的影响是澳大利亚各地房地产价格的放缓和下跌。

随着利率的上升，全国范围内的房价增长放缓，一些地区的房价迅速开始下跌。PropTrack房价指数显示自3月以来全国下跌了0.55%。 

抵押贷款利率已经走高，许多人不能再借到与去年这个时候相同的金额。随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。  

这意味着潜在买家不仅面临更高的借贷成本，而且未来抵押贷款服务成本的不确定性也比过去两年更大。  

这反映在房地产市场上。随着信心的减弱和对错过机会的恐惧消退，潜在的买家需求已经下滑。拍卖量和清拍率有所下降，销售量也低于去年的水平。  

我们预计这些趋势将继续下去，房价可能会在今年和明年继续下跌。在接下来的几个月里，这些下降可能会加速并变得更加普遍。 

过去的经济衰退是什么样的呢？ 

虽然历史不能预测未来，但回顾历史上的低迷情况可能会有助于你了解未来情况。 

自1990年以来，只有五个时期年终名义房价出现负增长。

以年终计算，这些衰退从未超过10%。在任何情况下，之前的上涨都比随后的低迷要大。 

再回溯到1880年，经通货膨胀调整后，从未发生过猛跌30%的情况。 

这并不是说我们现在看到的，就偿债成本与可支配收入的比率而言，这是40多年来激进的紧缩周期，不会导致房价出现调整。 

但这些下降是否会像一些人预测的那样接近30%，完全是另一个问题。  

曾经经济衰退持续了多长时间？   

根据 PropTrack 的房价指数，在近的历史中，澳大利亚范围内的经济衰退平均持续了9个月到10个月，价格从高峰到低谷平均下跌2.8%。 

在悉尼，情况略有不同，近的低迷期平均持续9个月，价格下跌3.4% 

近年来大的低谷高峰出现在2018/19年，当时全国房价在13个月内下跌了5.5%。同样，在悉尼，跌幅更大，房价在22个月内下跌了11.4%。 

在2018/19年，利率没有上升，但下降是由信贷紧缩推动的，因为在工资增长疲软和劳动力市场疲软的时期，各种审慎措施减少了借贷金额。  

如果价格进一步回落呢？ 

近年来，几大首府城市的一些历史性房价跌幅大于修正幅度，但仍没有出现30%的跌幅，价格平均下跌5.3%，低迷期平均持续6个月。 

未来会怎么样？

现在利率迅速走高，抵押贷款利率也随之上涨，随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。 

随着现金利率超过2%，并传递到抵押贷款利率，大借贷能力将被限制在接近20%的范围内。偿还抵押贷款的成本也将显著增加。

这将影响潜在的借款人并给房价带来压力。 

可以在一定程度上抵消这一点的是劳动力市场紧张。目前失业率是自1974年8月以来的低水平，工资增长将期望因此实现强劲增长。

如果您在寻找房产，现在是购买的好时机。买家应该记住房产是一项长期资产，应该用更广阔的眼光来看待，而不是仅仅基于短期内发生的事情。