在澳洲，税收一直是个绕不开的话题。早在5月澳大利亚税务局(ATO)就公布了2022年报税季的优先审查事项，房地产投资者和加密货币交易者成为其主要目标之一。

房地产投资者在申报租金收入和扣除额时被税务局警告要有足够和正确的记录。

根据澳大利亚政府新的2018-19税收统计数据，超过220万澳大利亚人持有出租房产投资，他们每年要求的扣除额高达500亿澳元，远远超过了报告的480亿澳元的租金收入。

报税对于华人来说，不是一件容易事，无论您是使用税务代理还是选择自己提交纳税申报表，避免这十大常见错误将为您节省时间和金钱。

01、共有财产的分摊费用和收入

如果您与他人共同拥有一个出租物业，您必须根据您对该物业的合法所有权申报租金收入和费用。

作为共同承租人，您的法律利益将平分，而作为共同承租人，您可能拥有不同的所有权利益。

02、确保您的房产真正可供出租

您的房产必须真正可供出租才能申请减税。

这意味着：您必须能够表明租用该物业的明确意图，以便有人可能租用该物业，并根据该地区的类似物业设置租金，避免不合理的租赁条件。

03、维修费用及折旧

与您出租房产而发生的磨损或其他损坏直接相关的持续维修可以在您产生费用的同一年全额扣除。

购买物业时存在的损坏的初步维修，例如更换损坏的灯具和修复损坏的地板，不能立即扣除，但可以在多年内作为基本工程扣除额申请折旧扣除。

这些成本也用于计算您出售房产时的资本收益或资本损失。

当只有部分损坏或翻新浴室时更换整个结构（如屋顶）或翻新浴室被归类为改善不能立即扣除。这些是建筑成本，自竣工之日起40年内，您每年可以按2.5%的价格申请折旧扣除。

通常来说成本超过300澳元的维修费用，都需要在多年内折旧扣除。

04、扣除贷款费用

如果您的贷款费用超过100澳元，则扣除额将分摊至五年。

如果它们是100澳元或更少，您可以在产生费用的同一收入年度申请全额。

05、扣除购房费用

您不能扣除购买房产的费用。其中包括转让费和印花税（适用于首都领地以外的房产）。

如果您出售您的财产，这些费用将用于确定您是否需要缴纳资本利得税。

06、扣除贷款利息

如果您为出租物业申请贷款，您可以要求扣除利息。

如果您将部分贷款资金用于个人用途，例如买船或去度假，您不能就这部分贷款申请利息。

您只能要求与出租物业相关的部分权益。

07、正确计算建筑成本

您可以将某些建筑成本（包括扩建、改建和结构改进）作为基本工程扣除额申报。

一般来说，您可以在建筑完工之日起40年内按建筑成本的 2.5%申请基本工程扣除。

如果您购买的是二手房，并且他们要求进行基本工程扣除，请要求他们向您提供详细信息，以便您可以正确计算您有权申请的扣除额。

如果您无法从之前的房东那里获得这些详细信息，您可以使用能够估算之前建筑成本的合格专业人员的服务。

08、扣除实收的费用

当您的家人或朋友免费入住或个人使用期间，您不能申请扣除。

09、保存完整的记录

您必须有收入和支出的证据，这样您才能索取您有权获得的一切。出售出租物业时可能需要缴纳资本利得税。

因此，请保留您拥有该物业期间以及自您出售该物业之日起五年内的记录。

10、在出售时获得资本收益

通常，这是您购买和改善房产的成本与您出售房产时所获得的成本之间的差异。

您的费用不得包括已要求扣除从物业赚取的租金收入中的金额，包括折旧和基本工程。

如果您获得资本收益，您需要将收益包含在该收入年度的纳税申报表中。

如果您发生资本损失，您可以将损失结转并在以后几年从资本收益中扣除。

√NO.1

税号和企业号

在澳洲工作之前，每个人都需要注册自己的合法税号Tax File Number（TFN）。如果不是雇佣形式而是合同形式的工作模式，需要注册企业税号Australian Business Number（ABN）。

√NO.2

是否是澳洲税务居民

首先要明确一个概念，澳洲税务居民并不等同于澳洲公民。

澳洲税务居民是从税务角度界定权利和义务的，跟你是否是澳洲永久居民和公民没有直接联系。

√NO.3

如何界定澳洲税务居民？

一般来说，个人居住在澳洲境内或在澳洲居住满183天以上的人，就会被认定为澳洲税务居民，此时税务居民就负有纳税义务。因此，无论任何国籍，只要满足这个要求就需要纳税。

√NO.4

准备报税材料

报税的材料形式是多样化的，并不仅仅是一张工资单这么简单，一般来说报税包括以下的材料：

公司给你的税单（Group Certificate）或去年税务记录（tax return orassessment notice）

工资单

其他所有收入记录，如退休金、福利金、卖出股票、收进租金

所有和工作、生意、理财投资有关的支出凭证（收据、发票、机票、账单、

私人医保编号、配偶和孩子的收支文件、有效便条等）

注意：包括银行存款利息、股利、租金，和养老金、救济金等政府补贴都是需要向ATO申报的。

来源： 明明房产分公司