如何考虑澳洲投资商业地产收益？
商业地产收益是指你将从新购入的物业获得的收入。
然而，不同资产类别和地点的收益率可能有很大差异。
业内专家解释了这一关键因素的详情。
图: Getty
什么是商业地产租金收益?
莱坊首席经济学家Ben Burston解释说:“收益代表收入回报。”
“它衡量的是业主在其商业地产上获得的收入回报。”
CBRE的Kate Bailey表示，计算一套房产的租金收益也是决定是否投资某一类商业地产的一个好方法。
这位研究主管说: “租金收益是一种能够判断你的回报的指标。”
出租物业收益可以用毛额或净额计算来衡量。
为了确定毛利率，你可以用你的总年租金除以你的房产的购买价格，然后用这个数字乘以100。
净收益的计算顾名思义，则包括商业地产的日常额外费用，如维修和维护，市议会费和保险。因此，这个计算稍微复杂一些。你需要把所有的投资成本和费用加起来，然后从每年的总租金中减去这个数字。这个数字除以你房产的价值，再乘以100。
而总回报则为你的物业收入提供更准确的数据。
Burston解释说，这是将净收益(或收入回报)加入资本增长来计算的。
不过，他表示，资本增长远比租金收益更难以预测。
他说:“资本增长是需要长时间才能计算出来，因不同资产而异，而且比收入回报更少人熟悉。”
图: Getty
不同资产类别和地点的收益率有何不同?
Burston解释称，总体而言，在悉尼和墨尔本等规模较大、更受欢迎的投资地点，收益率普遍较低。
他表示，较有经验的商业投资者，尤其是那些有目标总回报数字的投资者，除了基本的总收益率外，也会关注潜在的资本增长。
他说:“如果认为资本增长将相当强劲，他们会愿意接受相对较低的收益。
“另一方面，如果他们认为不会有那么多的资本增长，通常会希望获得更高的收益，以获得相同的回报。”
莱坊近的数据显示，CBD写字楼市场的平均物业收益率从悉尼的4.4%、墨尔本4.6%、布里斯班5.5%到珀斯的6.3%不等。
在工业市场，悉尼的平均物业收益率为4.5%，墨尔本为4.8%，布里斯班为5.3%。
Bailey解释说，墨尔本和悉尼人口众多，房地产需求稳定，因此这些城市的收益率会较低。
Bailey说:“很多人愿意支付更高的价格，因为这些资产的风险不高，而这个收益率数据也考虑到这个因素。”
根据CBRE Research发布的2021年底收益率预测数据，澳大利亚各地写字楼的租金收益率目前为4.4%-6.4%，工业资产的租金收益率为3.5%-5%。
同时，大型零售物业的投资者可享有5.5%-7.5%的收益率。
图: Getty
在观察房地产收益率时，我还应该注意什么?
在考虑商业地产的租金收益和资本增长时，风险因素尤为重要。
Bailey解释说:“你越愿意冒更高的风险，你的收益率就可能越高。”
其他需要考虑的风险因素包括即将结束的租约或面对不明前景的某些商业范畴，如现时的零售业。
Bailey解释说:“这类资产市场可能会受到影响，因此投资者不愿意花那么多钱来购买他们对未来没有把握的产品。”
素材来自：澳房汇
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