尽管澳大利亚各地的租房危机日益严峻，在需求强劲的情况下，可供租赁的房屋十分短缺，但全澳的租金收益率一直在下降。

　　不过，这并没有打击潜在房产投资者的情绪，强劲的前景提振了他们的信心，令投资活动猛增。

　　根据PRD的新研究显示，在2021年，悉尼、墨尔本、布里斯班和霍巴特大部分地区的独立屋租赁收益下降，只有距悉尼CBD10到20公里的外环城区是例外情况。

　　除了距离布里斯班市中心0-5公里的内环城区、悉尼外环和布里斯班外环城区以外，总体单元房租赁收益率也经历了相同的趋势。而这三地的租金收益水平都保持稳定或上升。

　　总租赁收益代表了一处投资房的年度总收入与其价值的对比。租金收益率的下降，是房价涨幅超过租金的结果。

　　“例如，悉尼内环城区的独立屋交易价格中值年增长率为35.5%，而独立屋的租金中位价年增长仅为2.4%，”PRD首席经济学家DiaswatiMardiasmo博士指出。

　　同样，霍巴特中环地区的独立屋交易中位价年增长率为33.6%，远高于房屋租金中值7.8%的涨幅。

　　“因为租金收益是根据所得租金收入与物业价值相比较计算的，这导致租金收益率出现下降。”

　　Mardiasmo表示，在租房收益下降的地区，如新南威尔士州的Albury、维多利亚州的Bendigo、塔斯马尼亚州的Glenorchy和昆士兰州的BurleighHeads，相对于需求而言，存在待售房源供应不足的情况，买家竞争导致房屋交易价格中值呈指数增长。

　　收益率下降对投资者来说是坏消息吗？

　　Mardiasmo表示，租金收益率下降对投资者来说未必是坏消息，尤其是在其他因素保持一致的情况下。

　　这些因素包括租金的上涨，以及空置率和房源平均在市场中的停留天数较低或不断下降。

　　它们的出现都表明了对租赁房产的需求强劲，将导致更高的租金回报和更快的入住率，进而获得更好的现金流。

　　另一个考虑因素是增长动力的存在，包括基础设施发展可以吸引更多的租客，并导致强劲的租赁需求和未来的资本增长。

　　同时，随着房地产价格增长放缓，以及租赁市场吃紧使得澳大利亚各地的租金上涨，今年的租金收益率可能会再次上升。

　　这对投资者来说是个好消息，在房地产周期的这个阶段，他们将把注意力从资本增长转向租金回报，更高的收益率也等于更高的收入。

　　为什么收益率正在回升？

　　PropTrack经济学家AngusMoore表示，所有首府城市的房产挂牌租金都在上涨，尤其是布里斯班、阿德莱德、霍巴特和珀斯，这些城市的租金要价与疫情前的水平相比大幅攀升。

　　Moore表示：“在墨尔本和悉尼，我们看到广告租金在疫情初期的大部分时间都在下降。”

　　“这种情况现在开始逆转，这些城市的租金水平也在上涨。”

　　根据PropTrack的数据，由于租赁市场趋紧和租房者面临的选择有限，全澳大利亚挂牌房租的中位价在过去六个月里上涨了4.5%，目前为每周450澳元。

　　总出租房源数量比疫情前低23%，比12个月前低21%，这导致全澳的空置率非常低，约为1%。

　　Moore表示，不断上涨的租金将有助于支撑投资者的收益率，尤其是考虑到今年房价的上涨速度预计不会像去年那么快。

　　他表示：“在过去的几个月里，房价以每月0.5%的速度增长，在截至今年2月的一年中，房价已经上涨了19%。”

　　“与2021年大部分时间每月约2%的涨幅相比，这一增速有所放缓，房价在2021年全年上涨了23%。”

　　他指出，对房东来说，一个积极因素是房屋出租速度非常快。

　　“在realestate.com.au网站上，一处挂牌租赁房源在被报告为已租出前的天数中值下降到了22天，比疫情前短了5天。”

　　投资者越来越活跃

　　在2020年底和2021年，很多投资者抛售了物业，并退出房地产市场，其中许多人也可能是为了在房价强劲上涨后锁定收益。

　　但Moore表示，随着投资者在市场上变得更加活跃，这种趋势现在开始逆转。

　　“新住房贷款中的投资房份额处于新冠疫情开始以来的高水平。”

　　Mardiasmo表示，自2019新冠疫情以来，投资者已卷土重来，截至2021年12月投资者贷款承诺升至103亿澳元，在过去12个月里增长了近75%。

　　在此期间，投资者融资的占比也有所增加，从2020年12月占住房贷款承诺总额的23%，增至2021年12月的32%。

　　Mardiasmo表示，将于明天公布的联邦预算和定于5月举行的联邦选举，是投资者不确定的两个来源。

　　但澳大利亚房屋租赁和销售市场目前的供应不足，将为未来的房价提供支撑。

　　WakeleyProperties的ThomasCoussens也是一名投资者，他在布里斯班和南澳沿海地区拥有两处房产。他表示，资本增长已成为主要的投资优势。

　　Coussens表示：“在澳大利亚，尤其是在布里斯班，住宅房地产被视为稳定的资产类别。”

　　“由于州际移民人数达到历史高水平、奥运会即将举行，以及布里斯班和悉尼之间的房产价值差距，在可预见的未来，房价有望大幅上涨。”

　　“我的计划是长期持有。我打算扩大我的投资组合，因为澳大利亚房地产的历史轨迹一直是显著增长的，所以我的观点是，这一趋势将继续下去。”

　　Coussens表示，对于投资者来说，在考虑房地产时，收益率是优先考虑因素中不重要的一点。

　　他们更关注的是资本增长驱动因素，包括是否靠近CBD、公共交通、商店和学校。

　　但他指出，租赁物业的供应短缺正迅速创造出一个竞争激烈的租赁市场，潜在租户会提供更高的租金，并提前支付大量房租。

　　“随着利率上升、联邦选举和可能的政府更迭，我们将看到租赁房源的短缺和房价上涨的放缓共同创造了更好的总体收益率。”

　　除自住房外，投资人RyanKhorianto在悉尼有两处投资性房产，一处是他五年前在Lidcombe买的，另一处位于Leppington的物业是他两个月前购入的。

　　Khorianto还曾在西悉尼拥有过另一处投资房产，不过他在2010年中将其售出了。尽管他赚了20万澳元，但他表示，这是一个很好的教训，可以让他长期持有房产。

　　他表示，在近的繁荣时期，这套房产的价值还会进一步上涨。

　　Khorianto在Lidcombe的房产价值上涨了约30万澳元，目前拥有正向现金流。租金近还上涨了20澳元/周，潜在租户也很容易找到。

　　参考资料：REA