一般来说，澳洲联邦银行(CBA)，西太平洋银行(WBC)，澳纽银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)是澳洲的四大银行，它们的评级属于高的评级之列，在审批贷款时通常采取比较谨慎的标准。

　　那么在澳洲买房，能向银行借多少钱？需要有多少收入？银行批准贷款的标准是什么呢？

　　首先，银行要求你有足够的还款能力，每个月的收入扣除支出以外，还能付得起贷款。

　　其次，万一你还不起钱，银行会收回房产，对外拍卖，所以它要保证房产物有所值，不至亏本。

　　银行通常会对两个方面进行审核：

　　1

　　借贷安全性(Security)：

　　银行通过贷款价值比率(LoantoValuationRatio，简称LVR)指标来判断和控制你作为贷款人的风险。

　　2

　　你的还款能力(Servicing)：

　　为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。

　　我们能向银行借多少钱呢？

　　银行用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR＝贷款额／房产价值。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。

　　每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。

　　LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求你缴纳一定数额的房贷保险(LenderMortgageInsurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。这是你给银行买的保险。

　　万一你违约不还钱，银行拍卖你的房子收不回本钱，房贷保险供应商会弥补这个差额，同时向你追债。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。

　　但如果你是高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉你的房贷保险。

　　你需要需要有多少收入还贷？

　　除了考虑借贷安全性以外，银行还要确保你有能力还钱。

　　每个银行对还款能力的具体计算公式不同，但原则上都会比较你的收入和支出，计算财务盈余：财务盈余＝税后收入–所有贷款–生活支出–一定的缓冲额。

　　如果盈余大于零的话，你被视为基本上有还款能力。

　　计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。很关键的一点是，投资房的租金收入也被算作收入。

　　考虑到会有出租管理费、市政费等支出，租金收入被承认的比例一般在80%左右，有的银行还会考虑负扣税因素。由此可见，投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。

　　计算贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。

　　生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭类型的常规支出，选择两者中较高的那个数据。如果你的配偶不工作，银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。

　　税后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会再减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，如果不是负数的话，银行才会进一步考虑你的贷款申请。

　　还有哪些记录也很重要？

　　除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址，频繁跳槽，在多家银行登记过房贷咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响贷款审批。

　　还有，即便银行通过了各项指标的审核，也要算一下账，看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。如果你有买车的打算，同时计划要把孩子送到私校，还要给父母办理付费移民，那就要提前制定预算，准备好充足资金，应对所有开支。

　　图文来源网络，如有侵权请联系删除