在澳洲，只要门口插上“Sale/Sold/Auction”牌子，就意味着这套房子正在交易。但海外人士只能参与购买“新建住宅”或“楼花”，二手房仅限本地公民与永久居民。因此，国内投资者想合规成为“国际房东”，必须走一条“FIRB审批+律师托管+线上交割”的标准化路径。下面把从选房的定金到土地过户的全部环节、以及各州税费差异一次讲清，让你在国内也能完成整套购房操作。

一、海外买家购房资格

年龄：≥18岁

证件：有效护照

购房类型：楼花、新建住宅、空地+建房（House & Land Package）；二手房禁止

二、线上购房七步走

选房&付定金

通过中介或开发商官网锁定房源

支付约10%定金→汇入律师信托账户（Trust Account），资金安全受澳洲法律监管

律师介入

开发商/中介推荐合作律师，也可自选

律师负责：合同审查、FIRB申请、印花税计算、交割过户

FIRB海外投资审查

律师在线递交Foreign Investment Review Board申请

官方审批周期：约30个工作日

费用阶梯（2025-26）：

≤100万澳元 15,100澳元

100-200万澳元 30,300澳元

200-300万澳元 60,600澳元（随房价递增，详见FIRB官网）

合同签署

FIRB通过后，律师与开发商交换合同（Exchange）

买家同时收到：购房合同、建筑险、日落条款、交付时间线

贷款申请（如需要）

海外买家LVR通常≤70%，利率比本地高0.5-1.0个百分点

银行在合同交换后进行终估值与批贷；无贷款买家跳过此步

支付尾款与印花税

律师计算各州税费→买家汇款至信托账户

交割当天，律师一次性支付：尾款+印花税+附加税+产权登记费

土地过户&交割

律师在Settlement Date完成电子过户（PEXA）

尾款从信托账户转给开发商，买家收到：土地所有权证书（Electronic Title）+钥匙

三、各州税费与成本对比（2025-26）

项目/州

NSW新州

VIC维州

QLD昆州

FIRB费（100万房价）

15,100澳元

15,100澳元

15,100澳元

基础印花税

4%

5.5%（部分减免期内可减）

3.5%

海外附加印花税

8%

8%

8%

合计印花税率

12%

13.5%（减免后约10%）

11.5%

律师费（参考）

1,600澳元

1,500澳元

1,430澳元

产权登记费

≈2,200澳元

≈2,100澳元

≈2,000澳元

贷款申请费（若有）

约800-1,200澳元（各银行不同）

*示例：100万澳元总价，昆州总税费≈11.5万+律师/产权≈1.5万，到手约13万澳元；维州减免期内总成本可省约2.5万澳元。

四、国内操作Tips

资金路径：使用本人或直系亲属澳洲银行账户接收FIRB费与律师费，避免大额跨境汇款延误

汇率锁定：可在银行或第三方平台办理“远期结汇”，防止交割前汇率波动

税务规划：了解澳洲土地税（Land Tax）与非居民附加税（Surcharge）年度税率，提前计入持有成本

文件准备：护照、住址证明、资金来源解释（工资单/银行流水/出售资产合同）一次性备齐，减少律师反复沟通

空置管理：可委托专业租赁经理，年租金5%-7%作为管理费，实现“国内收租”

五、常见问题快答

Q：能否贷款？

A：可以，海外收入可接受，但LVR≤70%，需额外提供国内收入证明及资信报告。

Q：能否买二手房？

A：不行。海外人士只能购买新建住宅、楼花或空地+建房套餐；二手房仅限公民与PR。

Q：楼花没建好能转卖吗？

A：可以，但需先向FIRB申请“转售许可”，且接盘者也必须是符合外资政策的人士。

Q：印花税减免怎么用？

A：维州目前对新建住宅有阶段性折扣，楼花可按“土地价值”计征，先缴土地部分印花税，建筑部分免征；具体比例由律师计算。

澳洲购房流程高度标准化：律师托管资金、FIRB把控合规、线上交割无需飞抵。对国内投资者来说，把定金、税费、律师费三步走通，就能在家完成“国际房东”身份切换。与其等待“抄底时机”，不如先锁定可负担的新建资产——用时间换空间，用合规换安心，才是2026年澳洲房产市场稳妥的打开方式。